Il ricorrente ha impugnato il provvedimento del Comune di Acquedolci n. 4334 del 18 marzo 2025, con cui l’Amministrazione, stante la mancanza di assenso all’esecuzione dei lavori da parte del comproprietario, ha negato la validità della segnalazione certificata di inizio attività n. 3573 in data 6 marzo 2025, relativa ad un intervento per la regolarizzazione di opere realizzate nel fabbricato sito nella Via C. Gallo 20, censito in catasto al foglio di mappa 6, particella 306.

Nel ricorso, in sintesi, si rappresenta in fatto e diritto quanto segue: a) il ricorrente è comproprietario di un immobile sito nella Via C. Gallo 20; b) con il provvedimento in questa sede impugnato il Comune ha negato la validità della menzionata segnalazione certificata di inizio attività per lavori di messa in sicurezza e manutenzione dell’immobile, subordinando l’efficacia dell’istanza all’assenso del comproprietario; c) il ricorrente, a fronte di crolli dell’intonaco del prospetto esterno e del degrado strutturale dell’immobile, ha presentato una comunicazione di inizio dei lavori di manutenzione ordinaria, ma, seguito delle rimostranze del comproprietario, il Comune con ordinanza n. 29 in data 25 luglio 2024 ha disposto la sospensione dei lavori ritenendoli non assentibili in virtù della predetta comunicazione; d) il ricorrente ha, quindi, presentato, in data 1 agosto 2024 (prot. n. 13267), una segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria per lavori di consolidamento, messa in sicurezza e ripristino dei prospetti e dei pilastri; e) l’Amministrazione ha autorizzato solo parzialmente i lavori, limitandoli alla messa in sicurezza delle parti pericolanti a salvaguardia della pubblica e privata incolumità e sospendendo gli interventi di natura strutturale in assenza del consenso del comproprietario; f) il ricorrente, al fine di mettere in sicurezza l’immobile e di ultimare i lavori necessari, ha presentato un’ulteriore segnalazione certificata di inizio attività in data 6 marzo 2025, prot. 3573, ma, nonostante i solleciti e le integrazioni documentali, il Comune ha respinto anche tale segnalazione, ribadendo la necessità della dichiarazione di assenso del comproprietario; g) la tesi del Comune si pone in contrasto con l’art. 1102 c.c., secondo cui ciascun comproprietario può servirsi della cosa comune, anche eseguendo interventi che non ne modifichino la destinazione o impediscano analogo uso da parte degli altri comproprietari; h) i lavori di consolidamento, ripristino statico e messa in sicurezza rientrano nella categoria delle opere “necessarie” per le quali non è richiesto il consenso preventivo dei comproprietari, purché non si alteri la funzione o la struttura fondamentale dell’immobile; i) in base agli artt. 832 e 1117 c.c. il comproprietario ha il potere di adottare misure di conservazione e di messa in sicurezza della cosa comune nell’interesse di tutti i comproprietari; l) la normativa impone ai proprietari l’obbligo di mantenere la sicurezza e la stabilità dell’edificio (art. 58 del regolamento edilizio comunale); m) come affermato dalla giurisprudenza, l’Amministrazione non può introdurre condizioni non previste dalla legge ai fini della validità dei titoli abilitativi, specie in materia di sicurezza e incolumità pubblica, e deve limitarsi ad autorizzare l’intervento solo per i profili amministrativi, “senza riguardo ai profili civilistici e ai connessi limiti posti dal cit. art. 1102, perché tali profili e limiti sono tutti azionabili (dai titolari della specifica facultas agendi: che, per quanto attiene all’art. 1102 cod. civ., pertiene uti singuli a ciascuno degli altri comunisti) soltanto davanti al giudice civile” (Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana 5 giugno 2023, n. 392); n) il Comune ha omesso di svolgere un’effettiva istruttoria e non ha esaminato la documentazione tecnica prodotta dall’interessato, né ha valutato se gli interventi fossero necessari al fine di evitare pericoli; o) la motivazione del diniego appare inadeguata, poiché si limita a richiamare precedenti note senza alcuna valutazione puntuale in ordine alla situazione oggettiva; p) deve aggiungersi che il Comune aveva precedentemente diffidato il ricorrente ad eseguire i lavori necessari per la sicurezza dell’immobile, salvo poi negare la possibilità di completare gli interventi richiesti, emergendo anche un profilo di contraddittorietà dell’azione amministrativa; q) la richiesta del consenso preventivo del comproprietario è erronea sotto il profilo civilistico e amministrativo, in quanto per gli interventi urgenti o necessari a prevenire danni o pericoli il singolo comproprietario può agire anche senza il consenso dei comproprietari, fermo restando il diritto di questi ultimi di agire in sede civile in caso di abusi o danni; r) d’altronde, pretendere il consenso dei comproprietari per qualsiasi intervento impedirebbe di fatto ogni attività manutentiva, esponendo la cosa comune a rischio e pregiudicando l’interesse collettivo; s) si aggiunga che il provvedimento di sospensione dei lavori adottato dal Comune, avente natura cautelare e temporanea, ha perso efficacia una volta decorso il termine di cui all’art. 27, comma 3, D.P.R. n. 380/2001 senza l’adozione del provvedimento definitivo (cfr. Cons. Stato, Sez. IV, n. 5172 del 2017, n. 2003 del 2016, n. 3115 del 2014), con la conseguenza che anche con riferimento all’esecuzione dei lavori di messa in sicurezza del muro deve ritenersi ormai perfezionato il primo titolo edilizio e, pertanto, il Comune non poteva emettere il provvedimento in questa sede impugnato.

Il Comune e il controinteressato, ritualmente intimati, non si sono costituiti in giudizio.

Con ordinanza n. 2373 in data 22 luglio 2025, il Collegio ha disposto alcuni approfondimenti istruttori, richiedendo al ricorrente di produrre: a) la segnalazione certificata di inizio attività n. 3573 in data 6 marzo 2025 e i relativi allegati; b) eventuale documentazione attestante la trasmissione al Comune della comunicazione al comproprietario ai sensi dell’art. 1104 c.c..

In data 8 settembre 2025 il ricorrente ha depositato la segnalazione certificata di inizio attività e la nota di trasmissione al Comune della comunicazione al comproprietario ex art. 1104 c.c..

Ulteriore documentazione è stata depositata dal ricorrente in data 27 ottobre 2025.

Nella pubblica udienza in data odierna la causa è stata trattenuta in decisione.

Il Collegio, esaminati gli atti e i documenti di causa, osserva quanto segue.

Il ricorrente ha dapprima presentato, in data 10 luglio 2024, una comunicazione di inizio dei lavori per il “risanamento delle parti ammalorate dei prospetti” dell’edificio in comproprietà.

A seguito di segnalazione del comproprietario e di successivo sopralluogo in data 25 luglio 2024, il Comune ha adottato l’ordinanza n. 29 in data 25 luglio 2024, con la quale, ritenendo trattarsi di lavori di manutenzione straordinaria di cui all’art. 3, comma 1, lett. b, D.P.R. n. 380/2001 in assenza della prescritta segnalazione certificata di inizio attività, ha disposto la sospensione dei lavori e la riduzione in pristino dello stato dei luoghi.

Invero, dalla relazione tecnica del direttore dei lavori, predisposta in riscontro alle richieste dell’Ufficio del Genio Civile di Messina e versata in atti (doc. 9 depositato in data 27 ottobre 2025), risulta che nel corso dei lavori volti al risanamento dell’intonaco dei prospetti erano emerse alcune criticità riguardanti elementi strutturali dell’immobile. In particolare, si legge nella relazione che: – riscontrandosi nel pilastro sul fronte nord-ovest “lesioni e microlesioni della parte di ricoprimento delle armature metalliche”, “è stato deciso di intervenire anche su di esso aggiungendo delle nuove armature di cerchiatura”; – inoltre, poiché si riscontrava una lesione nella trave in corrispondenza del collegamento con il pianerottolo e la prima rampa della scala, il ricorrente aveva “voluto che fosse innalzato un muro di mattoni pieni, con un cordolo rompitratta a circa mezz’altezza, in maniera tale da ridurre la luce libera della trave”; – “tale muro di tamponamento, delle dimensioni di m 3,00 x m 5,00 e dello spessore di cm 30, è stato realizzato in sostituzione di un piccolo muretto di blocchi di cls sormontato da un’aiuola, privo di qualsivoglia funzione strutturale, quindi non peggiorando la staticità del fabbricato”.

A seguito dell’ordinanza di sospensione dei lavori, il ricorrente ha presentato, in data 1 agosto 2024 (prot. n. 13267), una segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria per il “risanamento delle parti ammalorate dei prospetti, costruzione di un muro di tamponamento e posizionamento di armatura metallica attorno ad alcuni pilastri esistenti per incrementare il copriferro, al fine di evitare problemi già evidenti di corrosione, con l’impiego di idonea malta strutturale”.

Con nota n. 14023 in data 22 agosto 2024 il Comune, in riscontro alla segnalazione certificata di inizio attività n. 13267 in data 1 agosto 2024, richiamandosi all’ordinanza di sospensione dei lavori n. 29 in data 25 luglio 2024, ha comunicato all’interessato che la pratica risultava carente di alcuni documenti, tra cui la “Dichiarazione di assenso all’esecuzione dei lavori da parte di tutti i soggetti coinvolti, con relativo documento d’identità in corso di validità”, con l’avvertenza che “la prosecuzione dei lavori resta subordinata all’integrazione richiesta, fatta eccezione delle sole opere per la messa in sicurezza delle parti pericolanti a salvaguardia della pubblica e privata incolumità”.

In riscontro a tale nota il ricorrente ha trasmesso in data 13 settembre 2024 relazione tecnica rappresentando che la segnalazione in data 1 agosto 2024 era volta a “regolarizzare le opere realizzate senza la prescritta S.C.I.A. che consistono nella costruzione di un muro di tamponamento e nel posizionamento di armatura metallica attorno a due pilastri esistenti per incrementare il copriferro, al fine di evitare problemi già evidenti di corrosione, con l’impiego di idonea malta strutturale, eseguiti in quanto nel corso dei lavori di rifacimento delle parti ammalorate degli intonaci è emerso il distaccamento del copriferro su alcuni elementi strutturali”.

Con ulteriore nota n. 20171 in data 17 dicembre 2024 il Comune, sempre in riferimento alla segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria dell’1 agosto 2024: – ha comunicato che la stessa risultava priva di efficacia in quanto non era stata prodotta la documentazione richiesta con nota prot. n. 14023 del 22 agosto 2024 (e con successiva nota prot. n. 14888 del 9 settembre 2024); – ha richiamato ulteriore sopralluogo in data 9 dicembre 2024, con cui si erano accertati lavori di rimozione delle parti pericolanti del prospetto, “intrapresi da circa quattro mesi”; – ha diffidato il ricorrente ad “ultimare i lavori di rimozione di tutte le parti pericolanti, in quanto urgenti e improcrastinabili per messa in sicurezza a salvaguardia della pubblica e privata incolumità”; – ha ribadito che non era consentito alcun altro lavoro in assenza di titolo edilizio, “ancorché in riferimento alla SCIA ancora incompleta nella documentazione richiesta (dichiarazione di assenso da parte di tutti i soggetti coinvolti), pena ulteriore emissione di provvedimenti conseguenziali”.

In data 27 dicembre 2024 il ricorrente ha riscontrato la diffida del Comune rappresentando che: – il ritardo nell’ultimazione dei lavori di rimozione delle parti pericolanti dei prospetti era stato determinato, anzitutto, da condotte ostruzionistiche del comproprietario, che avevano ostacolato il montaggio del ponteggio e l’esecuzione delle opere; – il ritardo era ascrivibile anche alle condizioni metereologiche particolarmente avverse, che per diversi giorni avevano impedito le lavorazioni; – la demolizione delle parti ammalorate, come riscontrato in occasione di sopralluogo in data 20 dicembre 2024, era “quasi completa”, occorrendo ancora eseguire la sostituzione dell’intonaco e, nelle parti in cui “il distacco è dovuto a fenomeno ossidativo del ferro,… trattare con prodotto passivante le armature metalliche corrose” e “successivamente applicare idonea malta di protezione delle armature ed infine rispristinare lo strato di intonaco”.

Il ricorrente ha presentato, quindi, la segnalazione certificata di inizio attività n. 3573 in data 6 marzo 2025 “per il completamento di tutti i lavori strutturali iniziati”, chiedendo al Comune l’autorizzazione a “continuare i lavori di ripristino e consolidamento delle parti pericolanti” e rappresentando la mancanza di consenso dell’altro comproprietario all’esecuzione di tali interventi.

Come si evince dalla integrazione documentale effettuata in corso di giudizio, la predetta segnalazione, al pari di quella presentata in data 1 agosto 2024 (quest’ultima riguardante, in aggiunta, anche la costruzione di un muro di tamponamento), aveva ad oggetto il “risanamento delle parti ammalorate dei prospetti e posizionamento di armatura metallica attorno ad alcuni pilastri esistenti per incrementare il copriferro, al fine di evitare problemi già evidenti di corrosione, con l’impiego di idonea malta strutturale”.

Alla segnalazione il ricorrente ha allegato relazione in data 25 settembre 2024, nella quale il tecnico incaricato affermava quanto segue: – nel corso dei lavori sui prospetti del fabbricato si era messo in evidenza “lo stato del pilastro che si sviluppa ai quattro piani sul lato nord-ovest, ove sono delle lesioni”; – “i lavori di ripristino a mezzo ringrossamento non alterano nel suo complesso l’aspetto esteriore dei prospetti, anche se ne aumentano il diametro, ma sicuramente riducono la possibilità che si possano verificare distaccamenti di porzioni di copriferri ed intonaci”; – “si ritiene utile l’esecuzione dell’intervento, a condizione di ristabilire l’aspetto estetico ante operam del pilastro in ciascuno dei quattro piani”, in quanto l’intervento non apporta una “sostanziale modifica estetica” e “produce un incremento della sicurezza per la staticità dell’elemento, la cui altezza al piano terra supera i metri 5,00”.

In riscontro alla segnalazione certificata di inizio attività n. 3573 in data 6 marzo 2025 il Comune di Acquedolci ha adottato il provvedimento n. 4334 in data 18 marzo 2025, in questa sede impugnato, rilevando che “persistono le medesime condizioni di cui alla S.C.I.A. prot. n. 13267 dell’1 agosto 2024, già presentata per i medesimi lavori ed ancora in attesa di integrazione giusta nota prot. n. 14023 del 22 agosto 2024 e nota prot. n. 14888 del 9 settembre 2024. Pertanto, la validità della S.C.I.A. prodotta resta subordinata all’integrazione di una “Dichiarazione di assenso all’esecuzione dei lavori da parte di tutti i soggetti coinvolti (comproprietari), corredata di documento d’identità in corso di validità” e, nelle more di quanto sopra richiesto, si diffidano le SS.LL. ad intraprendere qualsiasi attività lavorativa, pena l’emissione di provvedimenti repressivi consequenziali”.

Così ripercorsi i passaggi fondamentali della vicenda, il Collegio osserva, in primo luogo, che non appare sussistere il dedotto vizio di contraddittorietà dell’azione amministrativa per avere il Comune – come dedotto in ricorso – dapprima diffidato il ricorrente ad eseguire i lavori necessari per la sicurezza dell’immobile e poi inibito il completamento dei lavori medesimi mediante l’adozione del provvedimento impugnato.

Invero, con ordinanza di sospensione dei lavori n. 29 in data 25 luglio 2024 il Comune, preso atto dei lavori in corso di esecuzione (non consistenti in mera manutenzione ordinaria dei prospetti, a differenza di quanto indicato nella comunicazione di inizio lavori, e riguardanti anche parti strutturali dell’edificio), stante l’assenza di idoneo titolo edilizio e la mancanza del consenso del comproprietario, ha vietato la prosecuzione dei lavori “fatta eccezione delle sole opere per la messa in sicurezza delle parti pericolanti a salvaguardia della pubblica e privata incolumità”.

Quindi, in riscontro alla segnalazione certificata di inizio attività presentata in data 1 agosto 2024 per la regolarizzazione di tali interventi strutturali, il Comune, con nota n. 20171 in data 17 dicembre 2024, ha diffidato il ricorrente ad “ultimare i lavori di rimozione di tutte le parti pericolanti, in quanto urgenti e improcrastinabili per messa in sicurezza a salvaguardia della pubblica e privata incolumità”, ribadendo che ogni altro intervento era precluso in assenza di titolo edilizio e in ragione della mancata produzione della documentazione precedentemente richiesta con note n. 14023 del 22 agosto 2024 e n. 14888 del 9 settembre 2024 (segnatamente, la “dichiarazione di assenso da parte di tutti i soggetti coinvolti”).

La diffida del Comune era rivolta, dunque, alla sola rimozione delle parti pericolanti dei prospetti, a rischio imminente di crollo, mentre per gli ulteriori e più ampi interventi volti al risanamento dell’immobile (riguardanti anche parti strutturali, come i pilastri e il muro di tamponamento) il Comune aveva rilevato la necessità del titolo edilizio (non essendo sufficiente una mera comunicazione di inizio lavori) e, al contempo, la necessità di acquisire una dichiarazione di assenso del comproprietario (il quale aveva in più occasioni manifestato la propria opposizione all’esecuzione dei lavori intrapresi dal ricorrente).

In assenza di tale dichiarazione di assenso del comproprietario, come legittimamente affermato dal Comune, non può ritenersi efficace la segnalazione certificata di inizio attività n. 13267 in data 1 agosto 2024 per la regolarizzazione dei suddetti interventi né la segnalazione certificata di inizio attività n. 3573 in data 6 marzo 2025 “per il completamento di tutti i lavori strutturali iniziati”.

È pur vero che la giurisprudenza, richiamata anche in ricorso, ha, in plurime occasioni, affermato il principio secondo cui i diritti dei comproprietari “– ivi inclusi quelli connessi all’eventuale travalicamento dei limiti imposti a ogni comunista dall’art. 1102 cod. civ., nonché la lesione del c.d. decoro architettonico dell’edificio: ai quali corrispondono diritti soggettivi individuali di ogni altro condomino, e non già interessi legittimi tutelabili in via amministrativa – non sono giammai pregiudicati dal rilascio del titolo edilizio (che è sempre legittimamente rilasciato, senza neanche bisogno di esplicitazione, con salvezza dei diritti dei terzi); dall’altro, e quale immediato corollario di quanto appena detto, che i diritti dei terzi sono tutelabili (esclusivamente) mediante azioni civili innanzi al Giudice ordinario” (Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana 5 giugno 2023, n. 392).

Nondimeno, come chiarito da Cons. Stato, Sez. II, 21 luglio 2023, n. 7158, “Tale affermazione, pur condivisibile in punto di diritto”, deve essere “conciliata proprio con l’esatta accezione da attribuire alla previsione della clausola di salvaguardia dei diritti dei terzi. Essa, cioè, se per regola esime l’Amministrazione procedente da qualsivoglia approfondimento circa l’effettiva titolarità della pienezza del proprio diritto proprietario, sicché l’emergenza di future problematiche in tal senso non incidono sulla legittimità dell’atto adottato, non consente di prescinderne laddove la carenza di legittimazione piena emerga per tabulas e non richieda né indagini suppletive, né, men che meno, prese di posizione a favore dell’una o dell’altra tesi di parte. Il comproprietario, infatti, diviene “terzo” solo nel momento in cui se ne è ignorata la presenza, laddove configura una sorta di litisconsorte necessario in caso di oggettiva conoscenza della contitolarità di un bene e del contrasto tra aventi diritto, a maggior ragione ove espresso, come nel caso di specie, sotto forma di denuncio dell’abuso dell’uno a carico dell’altro. In tali ipotesi, cioè, si ritiene che l’Ente abbia il dovere di compiere quel minimo di indagini necessarie per verificare se le contestazioni sono fondate sul piano quanto meno della legittimità formale e denegare il rilascio del titolo se il richiedente non sia in grado di fornire elementi seri a fondamento dell’esclusività, in fatto o in diritto, della sua posizione (in termini, Cons. Stato, sez. IV, 23 dicembre 2019, n. 6394; id., 14 gennaio 2019, n. 310; sez. V, 8 novembre 2011, n. 5894; sez. VI, 24 luglio 2020, n. 4745)”.

In senso conforme – ed in fattispecie perfettamente sovrapponibile a quella qui esaminata – si è espresso anche T.A.R. Lombardia, Brescia, 10 giugno 2024, n. 519 (cfr., altresì, la giurisprudenza ivi citata): “Ai sensi del combinato disposto degli artt. 11 comma 1 e 20 comma 1, D.P.R. n. 380 del 2001, l’autorità comunale, a fronte della richiesta di rilascio di un titolo edilizio, ha il potere e il dovere di accertare, nei confronti del richiedente, il possesso del requisito della legittimazione, ossia di un titolo di proprietà o di godimento sul bene oggetto del progetto di trasformazione urbanistica sottopostole; in particolare, è principio consolidato che, allorquando il progetto in parola provenga dal comproprietario di un immobile e sia destinato ad incidere sul diritto degli altri comproprietari, detta autorità, in sede di esame della domanda di permesso di costruire, ha il potere-dovere di acquisire il previo assenso di tutti i contitolari dell’immobile. È stato affermato, al riguardo, che “Il soggetto legittimato alla richiesta del titolo abilitativo deve essere colui che ha la totale disponibilità del bene, non essendo sufficiente la proprietà di una sola sua parte o quota. Il singolo comproprietario, quindi, non può essere legittimato, per l’evidente ragione che diversamente opinando il suo contegno autonomo finirebbe per pregiudicare i diritti e gli interessi qualificati dei soggetti con cui condivide la posizione giuridica sul bene oggetto di provvedimento” (Consiglio di Stato sez. II, 21/07/2023, n. 7158). Il singolo comproprietario può ritenersi legittimato alla presentazione della domanda solo ed esclusivamente nel caso in cui la situazione di fatto esistente sul bene consenta di supporre l’esistenza di una sorta di cd. pactum fiduciae intercorrente tra i vari comproprietari (T.A.R. Palermo, sez. II, 23/11/2021, n.3236). In caso contrario, deve ritenersi illegittimo il titolo abilitativo rilasciato in base alla richiesta di un solo comproprietario, dovendo l’Amministrazione verificare la sussistenza, in capo al richiedente stesso, di un titolo idoneo di godimento sull’immobile ed accertare, altresì, la legittimazione soggettiva di quest’ultimo, la quale presuppone il consenso, anche tacito, dell’altro proprietario in regime di comunione. Tali principi sono predicabili, stante l’identità di ratio, non solo per le domande di rilascio del permesso di costruire di cui all’art. 11 D.P.R. n. 380/2001, ma anche in caso di presentazione di s.c.i.a. e c.i.l.a. (T.A.R. Palermo, sez. II, 23/11/2021, n.3236; T.A.R. Napoli, sez. II, 14/03/2018, n.1590; T.A.R. Napoli, sez. II, 07/06/2013, n.3019). La circostanza che i lavori fossero necessari per rimediare allo stato di precarietà e di degrado dell’edificio, così come accertato dal c.t.u. nominato dal Tribunale civile di Brescia nell’ambito del giudizio per accertamento tecnico preventivo attivato dalla ricorrente, non consentiva a quest’ultima di procedere unilateralmente all’esecuzione dei lavori e alla richiesta del titolo edilizio. Stante infatti l’espresso dissenso degli altri comproprietari, la ricorrente avrebbe dovuto attivare previamente il rimedio civilistico di cui all’art. 1105 comma 3 c.c., secondo cui “Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore”. Soltanto in caso di esito vittorioso di tale giudizio, la ricorrente, avvalendosi della sentenza favorevole del giudice civile, avrebbe potuto superare il dissenso degli altri comproprietari e richiedere in via unilaterale il rilascio del necessario titolo edilizio… L’accertamento tecnico preventivo di cui all’art. 696 c.p.a. non si conclude con una sentenza del giudice dichiarativa o costitutiva di diritti, ma con il semplice deposito di una relazione tecnica redatta dal consulente nominato dal giudice, nella quale, a seconda dei casi, si dà atto dello stato dei luoghi, ovvero della condizione o della qualità delle cose oggetto di controversia tra le parti (nel caso di specie, lo stato di precarietà dell’edificio e la necessità di lavori di manutenzione); affinché, però, l’interessato possa richiedere e conseguire in via unilaterale il titolo edilizio per realizzare i lavori ritenuti necessari dal c.t.u., superando il dissenso manifestato dagli altri aventi comproprietari, è necessario che quella relazione tecnica sia posta alla base di una domanda giudiziale ai sensi dell’art. 1105 c.c. dinanzi al giudice civile, e soltanto in caso di esito vittorioso di questo giudizio, l’interessato, avvalendosi della sentenza del giudice a lui favorevole, avrà titolo per richiedere unilateralmente all’amministrazione il rilascio dei titoli edilizi necessari alla realizzazione dei lavori, prescindendo dal consenso degli altri comproprietari…”.

Tali principi, condivisi da questo Collegio, vanno applicati al caso di specie.

Invero, nella fattispecie non viene in rilievo l’art. 1102 c.c., richiamato in ricorso, che riguarda il diritto di ciascun partecipante di “servirsi della cosa comune”, includendo anche modifiche volte a una più comoda utilizzazione del bene, a condizione che non sia alterata la destinazione della cosa e non sia impedito agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Piuttosto, viene in rilievo il compimento di atti di amministrazione del bene comune – segnatamente interventi di manutenzione straordinaria, costituenti “atti eccedenti l’ordinaria amministrazione” ai sensi dell’art. 1108 c.c. – che devono essere deliberati dai partecipanti con le maggioranze previste dalla legge e per i quali, in caso di mancato accordo, è consentito al singolo partecipante di ricorrere al rimedio civilistico, avente natura di volontaria giurisdizione, di cui all’art. 1105, comma 3, c.c. (secondo cui “Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore”), ovvero, sussistendone i presupposti di necessità e urgenza, alle azioni cautelari previste dal codice di procedura civile.

I rapporti interni tra i partecipanti, per quanto concerne le relative spese, sono regolati dall’art. 1104 c.c., a norma del quale “Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto”, e dall’art. 1110 c.c., secondo cui “Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell’amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso”; le quali norme, tuttavia, rilevano solo sul piano civilistico del riparto delle spese tra i comproprietari, ma non escludono la necessità – sul piano della legittimità urbanistico-edilizia dell’intervento – dell’approvazione dei lavori di conservazione del bene da parte degli aventi diritto o, in mancanza, del ricorso all’autorità giudiziaria ai fini dell’adozione dei provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune.

Per le ragioni che precedono, l’atto impugnato deve ritenersi legittimo e il ricorso va respinto.

Nessuna statuizione sulle spese processuali deve essere adottata stante la mancata partecipazione al giudizio dei soggetti intimati.

TAR SICILIA – CATANIA, II – sentenza 29.01.2026 n. 247