Urbanistica e edilizia – Realizzazione di un sottotetto su edificio residenziale e sostituzione della sanzione ripristinatoria con una pecuniaria (c.d. fiscalizzazione) ex art. 34, d.P.R. n. 380 del 2022

I ricorrenti, proprietari di un fabbricato sito in Bellante, oggetto di ordinanza di demolizione di opere edilizie non autorizzate ammessi al pagamento della sanzione sostitutiva ex art. 34 d.P.R. n. 380/2001, impugnano il provvedimento con il quale il Comune di Bellante ha respinto la loro istanza di riesame della sanzione pecuniaria liquidata a titolo di fiscalizzazione degli abusi in € 95.462,69.

Deducono di aver pagato l’importo liquidato a titolo di sanzione al solo fine di poter procedere alla vendita del compendio, ma ne contestano il quantum e chiedono che ne sia accertato il minor importo, pari a €. 32.782,69, e il loro diritto alla restituzione dell’eccedenza.

Il rigetto dell’istanza di riduzione della sanzione è censurato per motivi di “violazione ed errata applicazione dell’art. 34 comma 2 D.P.R. 380/20015; violazione ed errata applicazione degli artt. 13, 15 e 22 della L. 392/1978 n. 392; violazione e mancata applicazione del Decreto del Ministero LL.PP. del 18 dicembre 1998”; le opere abusive accertate consistono nell’aumento della superficie del piano terra e del solo volume del sottotetto senza cambio di destinazione d’uso, ma il Comune erroneamente avrebbe ritenuto che per il sottotetto l’abuso consistesse nell’aumento sia della superficie che del volume, anziché del solo volume – la difformità infatti riguarda solo la maggior altezza rispetto al progetto assentito – con la conseguenza che la corretta applicazione dei parametri previsti dall’art. 34, comma 2, d.P.R. n. 380/2001 non avrebbe consentito di calcolare la sanzione assumendo come base di calcolo l’intera superficie del sottotetto in quanto legittimamente realizzata, ma solo quella corrispondente alla differenza fra il volume di progetto e il volume di fatto del sottotetto; inoltre il Comune avrebbe calcolato nella superficie abusiva anche 6,61 mq del primo piano non compresi nell’istanza di fiscalizzazione.

Resiste il Comune di Bellante che preliminarmente eccepisce l’inammissibilità del ricorso in quanto l’atto impugnato sarebbe meramente esplicativo della determinazione n. 336/2020 oggetto di riesame.

All’udienza del 22 ottobre 2025 il ricorso è passato in decisione.

L’eccezione pregiudiziale di inammissibilità è infondata.

Nel provvedimento si dà atto che l’istanza di fiscalizzazione è stata riesaminata e, in applicazione di nuove modalità di calcolo, è stato accertato un errore sul calcolo delle superfici che ha richiesto la correzione dell’importo liquidato a titolo di sanzione.

Il fatto che sostanzialmente il riesame abbia confermato l’esito del precedente provvedimento di liquidazione non consente però di affermare che il rigetto impugnato ne sia una mera conferma non impugnabile, anzi proprio il riferimento a “modalità di calcolo” definite “nuove” induce a ritenere che il Comune abbia condotto un riesame sostanziale del proprio operato, come dimostra il fatto che, seppur di modesta entità, ne è risultato un maggior credito in suo favore.

Inoltre, il Comune ha verificato, con procedimento analiticamente esposto, la sostanziale correttezza delle precedenti determinazioni e quindi il provvedimento impugnato ha natura di conferma del precedente provvedimento che si presta ad autonomo gravame.

Ai fini della decisione di merito occorre premettere che l’art. 34, comma 2, del d.P.R. n. 380/2001, vigente ratione temporis, prevede, per gli immobili ad uso residenziale che presentano abusi la cui rimozione metterebbe in pericolo la stabilità dell’intero edificio, una sanzione pecuniaria sostitutiva, pari al doppio del costo di produzione da calcolarsi secondo i parametri della l. n. 392/1978.

I ricorrenti sostengono che maggiore altezza del sottotetto, la cui superficie coincide con quella indicata nel progetto assentito, avrebbe determinato solo un aumento della volumetria con la conseguenza che la base di calcolo della sanzione dovrebbe trarsi dal maggior volume realizzato per effetto della sopraelevazione, detratto il volume legittimamente realizzato, diviso per l’altezza ai fini della conversione del dato volumetrico in superficie ovvero in metri quadrati che costituiscono il parametro indicato dall’art. 13 della l. 392/1978 cui l’art. 34 comma 2 del d.P.R. n. 380/2001 rinvia per la liquidazione della sanzione.

La tesi sarebbe condivisibile se la superficie del sottotetto avesse ab origine la destinazione residenziale che ha assunto dopo la sopraelevazione abusiva, sicché l’aumento dell’altezza e della volumetria ne avrebbe solo incrementato l’utilità, mentre nel caso in decisione detta utilità è stata creata ex novo.

Non è infatti contestato che nel progetto approvato il sottotetto non fu considerato nel calcolo delle superfici e della volumetria del fabbricato, come previsto dall’art. 9 l.r. Abruzzo n. 63/1977, né i ricorrenti hanno provato che esso, così come realizzato in difformità dal progetto, non avrebbe le caratteristiche per essere destinato ad uso residenziale.

Anzi vi è prova del contrario nella stessa istanza di fiscalizzazione in cui il tecnico dei ricorrenti ha asseverato, come riportato nel provvedimento impugnato, un aumento della superficie residenziale complessiva per effetto della sopraelevazione e del conseguente cambio destinazione del sottotetto.

Ne consegue che l’abuso non si è limitato a modificare il sottotetto, ma lo ha trasformato in un organismo edilizio urbanisticamente diverso da quello assentito prima inesistente fisicamente e giuridicamente e come tale deve essere considerato ai fini della fiscalizzazione.

Del resto, se il sottotetto era escluso dal computo della superficie utile e della cubatura dell’edificio, deve escludersi anche che il volume sovrastante la superficie nei limiti dell’altezza assentita possa detrarsi dal volume complessivo realizzato con l’aumento dell’altezza interna per l’ovvia ragione che il risultato derivante dalla sottrazione del volume assentito dal volume realizzato non comprende la maggiore utilità che anche il volume assentito, grazie alla sopraelevazione, ha acquisito, assumendo le caratteristiche di spazio abitabile come parte inscindibile della nuova opera edilizia.

La decisione del Comune di liquidare la sanzione sulla base della superficie del sottotetto è pertanto congruente con i parametri vincolanti posti dal citato art. 34 mediante rinvio alla l. n. 392/1978.

Quanto alla maggiore superficie realizzata al primo piano che secondo i ricorrenti non doveva essere considerata ai fini della liquidazione della sanzione perché non indicata nell’istanza di fiscalizzazione, deve osservarsi che la circostanza, non verificabile perché l’istanza non è stata versata in atti, appare smentita dalla narrativa del ricorso in cui si dà atto che “la richiesta [di fiscalizzazione] faceva riferimento all’aumento della superficie e/o cubature residenziali, rispetto al progetto originariamente assentito”.

Come risulta dall’ordinanza di demolizione fra le superfici residenziali che eccedono quelle assentite è compresa anche la modifica abusiva del primo piano.

La censura pertanto non può essere accolta perché non provata in punto di fatto.

Il ricorso deve essere respinto, ma la novità della questione giustifica la compensazione delle spese processuali.

TAR ABRUZZO – L’AQUILA, I – sentenza 28.11.2025 n. 537