1. Con il ricorso in esame, il deducente ha impugnato il provvedimento meglio indicato in epigrafe, con il quale il Comune di San Cipirello ha rigettato l’istanza di accertamento di conformità dallo stesso presentata, ai sensi dell’art. 36 d.p.r. n. 380 del 2001, con riguardo a talune opere realizzate sull’immobile individuato in catasto al foglio di mappa n. -OMISSIS-, particelle -OMISSIS-, di proprietà di -OMISSIS- e di cui il ricorrente si è dichiarato possessore sin dal 2015; ha, altresì, impugnato l’ordinanza di demolizione e gli ulteriori atti presupposti indicati.

Parte ricorrente ha esposto, in fatto, che:

– tali opere contestate – consistenti in 130 mq di edificio, due strutture prefabbricate e una veranda, nella sistemazione di una piscina prefabbricata (seminterrata) e nella recinzione del lotto – sarebbero state dallo stesso realizzate una volta ottenuta la disponibilità (dal 1° agosto 2016) della cubatura di 98,75 are e centiare relativa al terreno ricadente in territorio del Comune di San Cipirello, C.da -OMISSIS-, foglio -OMISSIS-, particelle -OMISSIS-, di proprietà dei coniugi -OMISSIS- e -OMISSIS-;

– acquisita la consapevolezza dell’abuso, il ricorrente ha cercato di porvi rimedio presentando un’istanza di permesso di costruire in sanatoria ex art. 36 d.p.r. n. 380/2001 (prot. n. -OMISSIS- del 23 marzo 2017), a cui è stata allegata l’autodichiarazione datata 1 agosto 2016, sottoscritta da -OMISSIS- (con allegato documento di identità), attestante la volontà di costituire un vincolo di inedificabilità sul fondo di sua proprietà, al fine di asservirla alla cubatura realizzata dal ricorrente, nonché la planimetria delle aree da asservire; l’istanza è stata integrata più volte con varie note, tra cui la nota prot. n. -OMISSIS- del 24 dicembre 2019 con allegato atto notarile di asservimento della cubatura acquistata dai coniugi -OMISSIS-, attestante la disponibilità del bene sin da 1 agosto 2016;

– in data 19 settembre 2019 gli Uffici comunali hanno disposto ed effettuato un sopralluogo e, con nota prot. -OMISSIS- del 19 maggio 2020, al ricorrente sono stati comunicati i motivi ostativi all’accoglimento dell’istanza del 23 marzo 2017, prot. -OMISSIS-; la nota è stata riscontrata dal ricorrente;

– con il provvedimento prot. n. -OMISSIS- del 25 giugno 2021, l’istanza è stata denegata dal Comune, che ha ritenuto non sussistere il requisito della doppia conformità.

1.1. Avverso tale ultimo atto, il ricorrente, con il gravame in esame, ha articolato le seguenti doglianze.

I. Violazione e falsa applicazione dell’art art. 31 d.p.r. 380/2001 – violazione e falsa applicazione dell’art. 36 d.p.r. 380/2001 – violazione e falsa applicazione dell’art. 22 della l.r. Sicilia n. 16/2016 – eccesso di potere sotto il profilo del travisamento dei fatti – insussistenza dei presupposti – ingiustizia ed illogicità.

Il diniego sarebbe viziato in quanto il deducente possiederebbe la disponibilità della cubatura realizzabile sul terreno di proprietà dei coniugi -OMISSIS- sin dal 1° agosto 2016, con la conseguenza che i 9.875 mq di superficie complessiva avrebbero consentito lo sviluppo della cubatura realizzata; ciò sarebbe confermato dalla dichiarazione di cessione della cubatura datata 1 agosto 2016 (prodotta congiuntamente all’istanza di accertamento di conformità del 23 marzo 2017) e dall’atto notarile di asservimento della cubatura del 3 dicembre 2019.

II. Violazione e falsa applicazione dell’art. 31 d.p.r. 380/2001 – violazione e falsa applicazione degli artt. 36 e 37 del d.p.r. 380/2001 – violazione e falsa applicazione dell’art. 3 l.r. Sicilia 16/2016 – eccesso di potere sotto il profilo del 7 travisamento dei fatti – insussistenza dei presupposti – ingiustizia ed illogicità.

Il ricorrente ha, inoltre, sostenuto che:

– la piscina seminterrata sarebbe facilmente amovibile e non richiederebbe alcun permesso di costruire;

– alcune delle opere di cui si chiede la demolizione rientrerebbero tra le opere eseguibili senza che sia necessario un preventivo permesso di costruire o sarebbero soggette a mera comunicazione.

III. Violazione e falsa applicazione dell’art. 36 d.p.r. 380/2001 – eccesso di potere sotto il profilo del difetto di istruttoria – perplessità.

L’amministrazione avrebbe adottato provvedimenti repressivi illegittimi, conducendo un’istruttoria carente e superficiale e non considerando i documenti che il ricorrente ha prodotto a integrazione dell’originaria istanza, con i quali: a) ha fatto presente che “i particolari costruttivi sulle strutture portanti verranno allegati alla richiesta di accertamento di conformità da depositare al Genio Civile di Palermo”; b) ha rappresentato graficamente (cfr. allegato grafico “planimetria generale in scala 1:500”) che la chiusura in alluminio e vetro (portico) dell’immobile principale sarebbe stata rimossa, analogamente al prefabbricato e alle due tettoie.

1.2. Parte ricorrente ha, quindi, chiesto l’annullamento degli atti impugnati, previa sospensione egli effetti.

2. Si è costituita l’amministrazione comunale intimata con atto di mera forma.

3. All’esito della camera di consiglio del 27 ottobre 2021, fissata per la trattazione dell’istanza cautelare, quest’ultima, con ordinanza n. -OMISSIS- del 2021, è stata rigettata.

4. In vista della pubblica udienza sia la parte ricorrente che il Comune resistente hanno prodotto memorie ex art. 73 c.p.a..

4.1. In data 28 novembre 2025, parte ricorrente ha depositato una nuova istanza di accertamento di conformità presentata al Comune.

5. All’udienza di smaltimento dell’arretrato del 10 dicembre 2025, tenutasi tramite collegamento da remoto, dopo la discussione, la causa è stata trattenuta in decisione.

6. In via preliminare, il Collegio ritiene che non sussistono i presupposti per il rinvio della trattazione della causa, poiché la presentazione di una nuova istanza ex art. 36-bis t.u.e. (datata 25 novembre 2025) non costituisce, ex se, una ragione eccezionale che, sola, ai sensi dell’art. 73, co. 1-bis del cod. proc. amm., può giustificare il rinvio.

Occorre ricordare che il processo amministrativo è regolato dal principio dispositivo e che in esso non vengono in rilievo esclusivamente interessi privati, ma trovano composizione e soddisfazione anche gli interessi pubblici che vi sono coinvolti, dimodoché, essendo la causa matura per la decisione, il giudizio può essere definito.

D’altronde, la presente decisione non impedisce all’Amministrazione di valutare la sussistenza dei presupposti per l’accoglimento di tale ultima istanza di sanatoria ex art. 36-bis cit.. ma tale questione – eventuale e futura – non incide, per quanto esposto, sul presente giudizio.

7. Il ricorso è infondato e va rigettato.

7.1. Va premesso che il provvedimento impugnato reca le seguenti motivazioni in ordine alla mancanza dei presupposti dell’accertamento di conformità: a) l’immobile abusivamente ampliato e modificato nella sua consistenza originaria avrebbe una superficie maggiore rispetto a quella ammissibile, considerando che, trattandosi di area fuori del perimetro urbano, l’edificabilità può avvenire con parametri di “Verde Agricolo”, ritenuta “zona Bianca”; b) non sarebbe dimostrata la disponibilità della cubatura del fondo cedente in momento precedente a quello della realizzazione delle opere.

7.2. Il punto nodale della questione sottoposta al Collegio, la cui soluzione involge l’esame complessivo dei motivi del ricorso, riguarda la validità e la rilevanza da attribuire alla “autodichiarazione” dell’1 agosto 2016, allegata alla richiesta di sanatoria e richiamata nel successivo rogito stipulato in data 3 dicembre 2019, con la quale, in tesi di parte ricorrente, quest’ultima avrebbe acquistato dal terzo la capacità edificatoria e quindi la cubatura utile a rendere assentibili le opere realizzate di cui si chiede la sanatoria.

Sul punto, va, in particolare, verificato se l’asservimento avente ad oggetto la cubatura della particella di interesse, possa considerarsi efficace ed opponibile ai terzi, e quindi alla all’amministrazione comunale, in virtù della semplice autodichiarazione del terzo dell’1 agosto 2016, come ritenuto dalla parte ricorrente. E ciò nell’ottica dell’ulteriore valutazione in ordine alla sussistenza del requisito della cosiddetta “doppia conformità” dell’intervento, rispetto sia alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione delle opere abusive che a quella esistente al momento della presentazione dell’istanza di concessione in sanatoria.

7.3. La giurisprudenza amministrativa, in subiecta materia, ha in più occasioni osservato che “l’asservimento di un terreno, in base al quale un’area viene destinata a servire al computo di edificabilità di un altro fondo, costituisce una fattispecie negoziale atipica ad effetti obbligatori che dà vita ad un rapporto pertinenziale di natura permanente, indipendentemente dal momento in cui è stato posto in essere (Cons. St. nn. 4757/2013 e 4531/2013). Mediante la trascrizione dell’atto di asservimento di un terreno, si definisce una qualità oggettiva del suolo interessato; esso comporta un’obbligazione propter rem e realizza un particolare vincolo pertinenziale, in quanto non suscettibile di decadenza” (Cons. St., n. 1995/2014).

L’istituto in discussione comporta, quindi, una vera e propria cessione di cubatura da un fondo all’altro, allo specifico fine di accrescere la potenzialità edilizia del secondo tramite, per l’appunto, l’utilizzo della cubatura della particella limitrofa.

Recente giurisprudenza ha stabilito che “data la stabilità ed irrevocabilità degli effetti derivanti dall’asservimento, i quali condizionano l’utilizzo del terreno da parte di chiunque ne sia il proprietario, le esigenze di certezza delle situazioni giuridiche impongono una specifica pubblicizzazione della sussistenza di detti vincoli” (Cons. St., n. 3969/2016), e ciò anche e soprattutto ai fini dell’opponibilità ai terzi di questi ultimi.

7.4. Ciò posto e venendo al caso in questione, come già anticipato in sede cautelare, il ricorrente:

– non ha non fornito alcun elemento in ordine al rispetto delle condizioni richieste dalla giurisprudenza per potersi giovare della cessione di cubatura;

– si è limitato a sostenere di avere allegato all’istanza di permesso di costruire in sanatoria, ex art. 36 D.P.R. 380/2001 del 23 marzo 2017, una “autodichiarazione” datata 1 agosto 2016, sottoscritta dal terzo indicato, attestante la volontà di costituire vincolo di inedificabilità sul fondo di sua proprietà, al fine di asservirla alla cubatura realizzata dal ricorrente, autodichiarazione – priva di data certa – di per sé inidonea a perfezionare la fattispecie;

– ha prodotto un atto notarile di cessione di cubatura del 3 dicembre 2019, con allegata nota di trascrizione ai sensi dell’art. 2643, n. 2-bis c.c. del dicembre 2019, successivo al momento di realizzazione dell’opera in contestazione;

– la dichiarazione delle parti contenuta nel detto atto pubblico, di avere la disponibilità del bene dall’1 agosto 2016, “rivenuta” dal notaio e contenuta nella parte dell’atto relativa al “possesso”, non può valere a retrodatare a tale data l’effetto traslativo, che, peraltro, lo stesso notaio precisa essere avvenuto alla data della stipula.

In definitiva, non v’è prova che, al momento di realizzazione dell’opera, fosse stata operata la detta cessione di cubatura, regolarmente trascritta nei registri immobiliari, essendo anzi, per quanto detto, provato il contrario; né v’è prova che a tale momento il ricorrente avesse disponibilità/possesso dell’area di interesse, spendibile ai fini della chiesta concessione in sanatoria.

Infatti, la giurisprudenza ha chiarito che è possibile avvalersi della cessione di cubatura a condizione che la scrittura privata in forza della quale viene acquisita la disponibilità della cubatura del fondo cedente risulti registrata e trascritta (e questo per munirla dei requisiti di conoscibilità che la rendono opponibile ai terzi e dunque anche all’amministrazione comunale) prima della data di realizzazione delle opere edilizia oggetto di accertamento di conformità, al fine di garantire la regolarità delle opere sotto il profilo del requisito della cosiddetta doppia conformità (cfr. C.G.A. parere n. 435 del 2017).

Tali condizioni non ricorrono nel caso di specie, ove la detta autodichiarazione, attestante la volontà del terzo di cedere la cubatura in favore del ricorrente, datata 1 agosto 2016, intanto, non era idonea a fungere da dichiarazione ai sensi del d.p.r. 445/2000, non concernendo “stati, qualità personali e fatti che siano a diretta conoscenza del dichiarante”, piuttosto contenendo una dichiarazione di intenti futuri; inoltre, non attestava la disponibilità immediata della cubatura, ma, per l’appunto, la volontà del cedente di costituire il detto vincolo di inedificabilità per asservimento della indicata superficie del terreno di sua proprietà in favore della cubatura realizzata dal ricorrente e di essere disposto a sottoscrivere formalmente l’Atto di Asservimento a favore del comune di San Cipirello nelle forme di legge (all’evidenza a quel momento non sottoscritto); in ogni caso, essa non costituiva scrittura privata assistita da prova certa circa la data effettiva di sua sottoscrizione né aveva i requisiti di conoscibilità (registrazione e trascrizione) necessari per la sua opponibilità ai terzi (e segnatamente alla amministrazione resistente) (cfr. T.A.R. Sicilia, Palermo, sez. V, 21 novembre 2024, n. 3197).

7.4.1. Ne consegue che, per tutte le dette ragioni, alla data di presentazione dell’istanza in questione, l’immobile non avrebbe potuto ottenere alcun regolare permesso edilizio, mancando il requisito della “doppia conformità”, con le conseguenze relative anche riguardo all’ordine demolitorio, che le censure in ricorso, pertanto, non riescono a inficiare.

7.5. Per ragioni di completezza, ritiene il Collegio di specificare che le censure volte a contestare il carattere non abusivo delle opere in questione si rivelano, in ogni caso, inammissibili e comunque infondate a seguito della presentazione dell’istanza di sanatoria (art. 36 d.p.r. n. 380 del 2001), che costituisce ammissione del carattere abusivo delle opere realizzate e della necessità che queste fossero assistite da apposito permesso di costruire (cfr., ex multis, T.A.R. Sicilia, Catania, sez. I, 3 agosto 2022, n. 2182; T.A.R. Campania, Salerno, sez. I, 25 giugno 2019, n. 1145; T.A.R. Lazio, Latina, sez. I, 30 giugno 2016, n. 462; T.A.R. Lazio, Latina, sez. I, 14 dicembre 2015, n. 821).

7.6. Non rileva, inoltre, l’aver manifestato la volontà di rimuovere talune opere abusive, posto che, da una parte, non risulta essere avvenuta alcuna demolizione e che, dall’altra, la valutazione degli abusi edilizi deve essere effettuata considerando l’opera nel suo insieme e non scomponendo i singoli interventi (come avvenuto in ricorso), poiché il pregiudizio all’assetto del territorio deriva dall’insieme delle opere e dal loro impatto complessivo (Cons. St. 7010/2025; Cons. St. 8848/2022; id., 9022/2023). Ne consegue che, nel caso di specie, le plurime opere contestate, come sopra descritte, valutate nella loro globalità, comportano, come rilevato correttamente dal Comune, una variazione essenziale, avendo trasformato, ampliato e destinato ad altro uso l’originario piccolo fabbricato, con conseguente legittimità anche dell’ordine demolitorio.

8. Per tutto quanto sopra, va escluso che il Comune abbia svolto una istruttoria carente e superficiale, essendo – di contro – i provvedimenti impugnati legittimi.

9. Conclusivamente, il ricorso è infondato e va rigettato.

10. Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo.

TAR SICILIA – PALERMO, V – sentenza 08.01.2026 n. 39