1. La Grand Luino s.r.l. è proprietaria di un vasto compendio immobiliare situato nel Comune di Luino, denominato “ex fabbrica Ratti”, dell’estensione di circa 38.392 mq., ricompresa dallo strumento urbanistico nell’ambito di trasformazione TRC1.

L’area ex fabbrica Ratti è parte di un progetto denominato “Lago Maggiore 2026”, presentato dalla Grand Luino s.r.l. al Comune di Luino in data 19.7.2021, che prevede, tra l’altro, la riqualificazione funzionale e ambientale dell’area industriale, ormai dismessa, e della contigua fascia pubblica al lago.

2. Al fine di realizzare opere di demolizione di alcuni edifici industriali fatiscenti situati nell’area, la società – dopo avere presentato, in data 13.6.2023, una prima istanza di autorizzazione paesaggistica con procedimento semplificato ai sensi dell’articolo 3, d.P.R. n. 31/2017 – , in data 6.8.2024, ha presentato un’istanza di autorizzazione paesaggistica ordinaria, ai sensi dell’articolo 146, comma 2, d.lgs. n. 42/2004.

3. Con provvedimento del 25.9.2024 prot. 29023 il Comune di Luino ha dichiarato improcedibile la domanda, affermando che la demolizione è solo una fase parziale della trasformazione urbanistica dell’ambito TRC1 e sostenendo la necessità di una pianificazione complessiva dell’area e di un contestuale esame delle previsioni di demolizioni, opere di urbanizzazione, sedimi e volumi indicativi per le costruzioni dell’intervento proposto.

4. Con il ricorso straordinario al Presidente della Repubblica – trasposto dinanzi a questo Tribunale a seguito di opposizione da parte del Comune di Luino – la Grand Luino s.r.l. ha domandato l’annullamento del provvedimento di archiviazione, della nota prot. 25695 del 20.08.2024 con cui il Comune ha sospeso i termini del procedimento e della nota della Soprintendenza prot. n. 20582 dell’1.7.2024, articolando le seguenti doglianze:

I. violazione e falsa applicazione dell’art. 9.2 lettera c) delle norme del Documento di Piano, di cui al vigente PGT del comune di Luino – Eccesso di potere per difetto di istruttoria e per contrasto con precedente provvedimento;

II. eccesso di potere sotto il profilo dello sviamento dalla causa tipica.

5. Si è costituito in giudizio il Comune di Luino chiedendo il rigetto nel merito del ricorso.

6. All’udienza del 26 novembre 2025 il ricorso è stato trattenuto in decisione.

7. Con il primo motivo vengono dedotti i vizi di violazione dell’art. 9.2 lettera c) del documento di piano di cui al p.g.t. – norma che consente demolizioni di edifici fatiscenti e bonifiche negli ambiti di trasformazione / rigenerazione del sistema delle aree centrali di cui all’articolo 5 comma 2.a), in pendenza del piano di negoziazione preliminare – e di difetto di istruttoria.

Il provvedimento si porrebbe inoltre in contrasto con un precedente, favorevole provvedimento di demolizione, già rilasciato dal Comune alla ricorrente, a seguito dell’istanza di autorizzazione paesaggistica semplificata, sulla base di un parere favorevole espresso dalla commissione per il paesaggio del Comune, la quale non ha ritenuto opportuno il mantenimento in essere degli edifici “non riscontrandone valenza simbolica, storica o paesaggistico-architettonica”.

8. La difesa dell’amministrazione comunale ha eccepito la inammissibilità del motivo per genericità poiché non sarebbe formulata alcuna specifica censura alle motivazioni poste dall’ente comunale a fondamento dell’atto impugnato.

9. Il Collegio ritiene che il motivo non sia generico, indicando puntualmente le ragioni di contrasto tra il provvedimento impugnato e la norma dettata dallo strumento urbanistico, e che sia fondato.

L’art. 9.2 delle norme tecniche del documento di piano del PGT disciplina la “gestione transitoria delle aree di trasformazione” disponendo che:

“Le aree di trasformazione individuate nella Tavola A16 di cui al precedente ART. 8, devono essere mantenute in buone condizioni ambientali e di decoro urbano fino all’attuazione delle previsioni previste nel presente Documento di Piano. In particolare, le aree non edificate ed esterne all’ambito delle zone centrali, fatto salvo il mantenimento della funzione agricola e di quanto ad essa connesso, non dovranno presentare condizioni di abbandono e di conseguente ambiente e del paesaggio.

Per gli ambiti trasformazione / rigenerazione del sistema delle aree centrali di cui all’articolo 5 comma 2.a) sono sempre ammessi gli interventi ricompresi nelle lettere a) e b) dell’art. 27 della l.r. 12/05. Inoltre per governare i processi rigenerativi cui subordinare la approvazione della negoziazione preliminare, si dispone quanto di seguito in un quadro di garanzie consequenziali e connesse all’operazione urbanistica stessa per prevenire la traduzione delle are “dismesse” in aree “compromesse”:

[…]

c. in pendenza del piano di negoziazione preliminare, fatti salvi permessi, autorizzazioni e nulla osta da parte dei competenti organismi sono sempre possibili attività di bonifica dei siti, demolizioni di elementi e volumi fatiscenti, processi di rinaturalizzazione; la certificazione preliminare dei volumi in demolizione da parte di tecnico abilitato costituisce titolo per il processo di rigenerazione nell’ambito della vigenza del PGT.

[…]”.

La norma pone a carico dei proprietari l’obbligo di mantenere le aree in buone condizioni ambientali e di decoro urbano fino all’attuazione delle previsioni previste nel documento di piano e, proprio al fine di evitare, nelle more della negoziazione con il Comune, il protrarsi di situazioni di degrado e pericolo e una compromissione delle aree dismesse, ammette “sempre” le demolizioni di volumi fatiscenti e la bonifica dei siti, fatta salva, ovviamente, la necessità del previo rilascio dei necessari titoli abilitativi.

L’istanza presentata dalla ricorrente si inquadra appieno nell’ambito di operatività della norma tecnica: essa ha ad oggetto unicamente la demolizione di manufatti che è incontestato essere fatiscenti e per i quali la stessa commissione per il paesaggio del Comune aveva affermato l’inopportunità del mantenimento, “non riscontrandone valenza simbolica, storica o paesaggistico-architettonica” (doc. 14 della ricorrente).

Quanto sostenuto dal Comune – e cioè che la demolizione costituisce “solo una fase parziale della trasformazione urbanistica” dell’ambito e, dunque, non è valutabile se non all’interno di un “procedimento urbanistico complessivo” – contraddice in modo palese la volontà, affermata nello strumento urbanistico comunale, di ritenere “sempre possibili” le demolizioni di edifici fatiscenti nelle more del procedimento di pianificazione attuativa e, dunque, a prescindere dalle scelte che saranno ivi assunte.

Non può sorreggere la decisione assunta dal Comune neppure l’inciso contenuto nell’art. 9.2 secondo cui sono “fatti salvi i permessi e i nulla osta degli enti competenti”: la norma impone unicamente all’istante di munirsi dei titoli autorizzativi necessari per la realizzazione degli interventi di demolizione (o di bonifica), cosa che la ricorrente ha inteso fare proprio presentando la domanda di autorizzazione paesaggistica ai sensi dell’articolo 146, comma 2, d.lgs. n. 42/2004.

10. Il provvedimento impugnato con cui il Comune ha recepito il suggerimento dato dalla soprintendenza con la nota dell’1.7.2024 – priva di carattere provvedimentale – senza tenere conto della previsione dettata dal proprio documento di piano, all’art. 9 delle n.t.a., è pertanto viziato. L’ulteriore censura dedotta può essere assorbita.

11. Per le ragioni esposte il ricorso è fondato e deve essere, pertanto, accolto. Per l’effetto il provvedimento prot. 29023 adottato in data 25.9.2024 va annullato.

12. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.

TAR LOMBARDIA – MILANO, IV – sentenza 15.01.2026 n. 155