1. Il signor Alessandro Crestini ha impugnato la sentenza indicata in epigrafe che ha respinto il suo ricorso per ottenere l’annullamento dell’atto di accertamento dell’inottemperanza all’ordine di demolizione di opere abusive n. 165 del 19 ottobre 1993, con acquisizione al Patrimonio Comunale del Comune di Ariccia, di cui alla determinazione del 28 giugno 2021, n. 689.
2. Deve premettersi in fatto che l’appellante è proprietario di un fondo sito nel Comune di Ariccia, sul quale sorge un fabbricato su due livelli, diviso in due unità abitative: una abitata da lui e l’altra concessa in comodato d’uso al figlio.
Il fabbricato è stato realizzato in assenza di titolo abilitativo e nel 1985 è stata presentata una domanda di condono, non accolta con atto del 20 novembre 1990 poiché secondo il Comune i lavori non erano stati ultimati entro il 1° ottobre 1983. Veniva successivamente emessa la sopra menzionata ordinanza di demolizione n. 165 del 19 ottobre 1993, cui dopo molti anni faceva seguito il provvedimento impugnato nel presente giudizio.
3. La sentenza impugnata ha respinto il ricorso, sul rilievo che non vi era stata alcuna applicazione retroattiva della sanzione e che nemmeno vi era stata alcuna usucapione del bene per mancanza di interversione del possesso.
Infine, la determinazione dell’area da acquisire non aveva riguardato un’area superiore a dieci volte la superficie utile abusivamente realizzata.
4. L’appello si fonda su quattro motivi.
4.1. Il primo ritiene che per effetto del possesso ultraventennale del bene sia maturato l’acquisto per usucapione.
4.2. Il secondo motivo contesta la sussistenza dei presupposti per l’applicazione dell’art. 31 d.P.R. 380/2001 perché il bene non apparteneva al patrimonio disponibile del Comune.
4.3. Il terzo motivo censura la ritenuta applicabilità dell’art. 1164 c.c. anziché del 1158 c.c. dal momento che l’appellante avrebbe continuato a comportarsi pubblicamente e inequivocabilmente come proprietario anche dopo l’acquisizione del fondo e dell’opera sovrastante al patrimonio comunale.
4.4. Il quarto motivo ripropone la contestazione circa l’applicazione retroattiva della sanzione di cui all’art. 31 d.P.R. 380/2001.
5. Il Comune di Ariccia si è costituito in giudizio chiedendo il rigetto dell’appello eccependo la sua inammissibilità per genericità dei motivi e per falsa applicazione dell’art. 101, comma 2, c.p.a.
6. L’appello è infondato e ciò consente di soprassedere all’esame dell’eccezione preliminare sollevata dal Comune di Ariccia.
6.1. Il primo ed il terzo motivo pongono la questione fondamentale del presente contenzioso ovvero la maturazione o meno del termine per acquisire per usucapione l’immobile detenuto dall’appellante e di cui non era più proprietario per effetto della mancata esecuzione dell’ordine di demolizione del 1993.
Il T.a.r. attraverso una dettagliata analisi dei presupposti dell’art. 1164 c.c. in merito alle condizioni per l’interversione del possesso, presupposto inderogabile per far decorrere il termine ventennale per l’acquisto a titolo di usucapione, aveva negato che si fosse verificata l’interversione del possesso.
L’appellante ritiene che al caso in esame non sia applicabile l’art. 1164 c.c., il quale presuppone che colui che rivendica l’acquisizione per usucapione abbia originariamente un diritto reale parziale.
Pertanto il possesso ultraventennale esercitato dall’appellante sul fondo e sovrastante villino è idoneo a far acquistare la proprietà per usucapione, senza necessità di alcun atto di interversione
del possesso, ai sensi dell’art. 1158 cod. civ.
Così riassunta la prospettazione a base dei motivi, tenuto conto che sul perfezionarsi dell’acquisto per usucapione può essere svolto nella presente sede giurisdizionale un accertamento in via incidentale (art. 8 cod. proc. amm.), come già precisato dal primo giudice, va richiamato un recente pronunciamento della Suprema Corte, che con sentenza 21672/2024 ha affermato che in ipotesi di confisca urbanistica di immobile abusivamente edificato, con l’acquisto al patrimonio comunale della proprietà dell’immobile non demolito si realizza a titolo originario, con la conseguenza della non configurabilità dell’animus possidendi in capo al precedente proprietario, il cui potere di fatto – nel caso in cui continui ad occupare il bene – consiste in una mera detenzione, non utile al riacquisto della proprietà per usucapione, salvo atti di mutamento della stessa in possesso ai sensi del secondo comma dell’art. 1141 c.c.
Essendo, quindi, il vecchio proprietario che ha perso il suo titolo per non aver demolito l’abuso, un mero detentore, è necessario che tale forma di rapporto con i bene si muti tenendo conto delle condizioni di cui al secondo comma dell’art. 1141 c.c., cioè delle stesse esaminate dal primo giudice per valutare se vi fosse stata l’interversione del possesso.
Le condotte descritte nel ricorso originario non avevano rilievo a tal fine come illustrato correttamente dal primo giudice, perché nessuna di esse aveva avuto come destinatario il Comune che avrebbe dovuto prendere atto che il mero detentore agiva quale possessore per cui sarebbe stato necessario assumere delle iniziative proprio per non fare maturare l’usucapione.
6.2. Conseguentemente il secondo motivo è infondato in quanto non essendovi alcun nuovo acquisto della proprietà da parte dell’appellante, il provvedimento di acquisizione è pienamente legittimo essendo meramente ricognitivo di un effetto ex lege già maturato da tempo.
6.3. L’ultimo motivo ripropone la questione dell’applicazione retroattiva dell’art. 31 d.P.R. 380/2001 che non tiene conto del fatto che la nuova veste assunta dalla norma è solamente la conseguenza della redazione di un testo unico sulle norme edilizie redatto nel 2001, che raccolse le norme sparse in alcune leggi tra cui quella sul primo condono del 1985 che all’art. 7 l. 47/1985 prevedeva esattamente quanto attualmente disciplinato dall’art. 31 citato.
Per cui il suo richiamo nel provvedimento impugnato è pienamente legittimo.
7. Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo.
CONSIGLIO DI STATO, VI – sentenza 18.11.2025 n. 9023