1. L’odierno ricorrente è proprietario nel Comune di Moncalieri di due unità immobiliari, acquistate in forza di atti pubblici di compravendita del 27.3.2018 e del 17.12.2018.

2. A seguito di sopralluogo del -OMISSIS- da parte dell’Ufficio di Vigilanza Urbanistico-Edilizia del Comune di Moncalieri e del Comando di Polizia Municipale, nonché di un successivo accesso in loco da parte dell’A.S.L. TO5 – S.C. Igiene e Sanità Pubblica, il medesimo Ente Locale comunicava alla proprietà del descritto compendio immobiliare l’avvio del procedimento edilizio volto a sanzionare l’ivi rilevato intervento di ristrutturazione edilizia pesante, secondo l’Amministrazione eseguito nel periodo compreso tra il 2018 ed il 2019 in assenza di titolo edilizio.

3. Acquisita nelle more ulteriore documentazione, l’Ufficio di Vigilanza del Comune di Moncalieri concludeva il procedimento e notificava al ricorrente l’impugnata ordinanza di demolizione n. -OMISSIS-del -OMISSIS-, con la quale, accertata la realizzazione “nel periodo compreso tra dicembre 2018 ed agosto 2019” di plurimi manufatti e opere in assenza di titolo edilizio, ne ordinava la demolizione nel termine di 90 giorni; gli abusi contestati sono ivi descritti come di seguito:

“- Realizzazione di nuovo corpo di fabbrica di circa 28 mq ed altezza circa 6 m, (volume circa 168 mc) posto a sud, in sostituzione del manufatto aperto preesistente fatiscente, con struttura mista parzialmente in cls;

– Realizzazione di locale tecnico al piano terra posto a nord di dimensioni circa 1,00 m x 3,80 m ed altezza 2,45 m (volume circa 10 mc) esterno alla sagoma dell’edificio;

– Rifacimento della struttura portante di copertura e del manto di copertura dell’intero fabbricato di circa 100 mq di superficie;

– Cambio di destinazione d’uso del piano terra da cantina e locale di sgombero a locale abitabile destinato a soggiorno di circa 40 mq;

– Realizzazione di due scale interne di collegamento tra il piano terra al primo piano di circa 5,00 mt e larghezza 0,80 m;

– Realizzazione di balcone in cls di circa 3 mq;

– Diversa distribuzione degli spazi interni, anche attraverso la fusione degli immobili (ex Fg. 29 n. 220 sub. 1-456 e Fg. 220 sub. 103 e n. 457 sub. 101) e successivo frazionamento in Fg. 29 n.220 sub. 104 e 105;

– Diversa distribuzione forma e dimensione delle aperture esterne;

– Realizzazione di pavimentazione di circa 60 mq in autobloccanti e realizzazione di marciapiedi in pietra lungo il lato ovest di circa 25 mq di superficie;

– Realizzazione di recinzione esterna con muro in cls e pannelli metallici di circa 30 ml ed altezza circa 1,70 m;

– Demolizione di scala esterna posta a nord di collegamento tra il piano terra e il primo piano tramite ballatoio di dimensioni circa 3,00 m x 1,00 m;

– Demolizione di scala esterna posta a sud di lunghezza circa 4,00 m x 1,00 di collegamento tra i piano terra e il primo piano”.

4. Avverso il provvedimento ripristinatorio di cui sopra è insorto il destinatario, chiedendone l’annullamento previa sospensione cautelare sulla base dei motivi in diritto come di seguito rubricati e riassunti:

I. Violazione di legge con riferimento agli artt. 10 e 31 D.P.R. 380/2001 Violazione di legge con riferimento all’art. 7 Legge 7/8/1990, n.241. Eccesso di potere difetto assoluto di istruttoria e carenza di presupposti. Eccesso di potere per travisamento ed erronea valutazione dei fatti ed ingiustizia manifesta. La censura si incentra sull’erronea ricostruzione dello stato dei luoghi in cui sarebbe incorsa l’Amministrazione, la quale, nel contestare l’asserito ampliamento del fabbricato preesistente, si sarebbe basata sulle planimetrie di primo impianto datate 13.2.1953, trascurando i pertinenti assensi edilizi successivamente intervenuti. In particolare, il Comune di Moncalieri avrebbe ignorato il titolo a costruire rilasciato sull’istanza edilizia presentata il -OMISSIS-1954, avente ad oggetto un locale ad uso magazzino con soprastante terrazzo; parimenti, nel provvedimento impugnato non vi sarebbe traccia della precedente autorizzazione rilasciata a seguito di apposita istanza depositata a -OMISSIS-del 1952 per la realizzazione di “un balcone in cls cementizio, poggiante su tre modiglioni, delle dimensioni di mt 5,00 x 1,00”;

II. Violazione di legge con riferimento agli artt. 3, 6, 10 D.P.R. 380/2001 Violazione di legge con riferimento all’art. 24 DPR 380/2001 in relazione all’art. 19 Legge 241/1990. Violazione di legge con riferimento al DM 5 luglio 1975 Eccesso di potere per illogicità e mancata considerazione di circostanze essenziali. Eccesso di potere per palese contraddittorietà. La doglianza analizza partitamente le singole contestazioni edilizie contenute nell’ordinanza gravata, ritenendo che le stesse non abbiano condotto ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, né abbiano comportato aumento di volumetria abitativa. Al contrario, trattandosi di “ristrutturazione ricostruttiva”, con invarianza, oltre che di volume, anche di sagoma e di area di sedime, secondo la parte non vi sarebbe stata necessità di ottenere il previo rilascio di un permesso di costruire. L’immobile, inoltre, già dotato di autorizzazioni sanitarie all’uso abitativo sin dal 1940, a seguito di segnalazione certificata di agibilità ex articolo 24 DPR 380 del 2001 del 16.10.2019 corredata di fedele e aggiornato schema planimetrico, sarebbe pienamente agibile nell’attuale configurazione;

III. Eccesso di potere, sotto altro profilo, per carenza di istruttoria. Eccesso di potere per illogicità, mancata considerazione di circostanze essenziali e travisamento dei fatti. Eccesso di potere per sviamento di potere. L’ultimo motivo si incentra sulla confutazione del periodo temporale di esecuzione dei lavori strutturali, secondo il Comune avvenuta tra dicembre 2018 ed agosto 2019. Ad avviso del ricorrente, l’esame della planimetria catastale acclusa all’atto di compravendita del 17.12.2018 rappresenterebbe, infatti, una situazione del fabbricato sovrapponibile a quello oggetto di contestazione. Ciò renderebbe, per un verso, quantomeno dubbia l’applicazione alle opere contestate della D.G.R. n.8-4861 del 10 aprile 2017 e del connesso regime di inibizione dell’attività edificatoria imposto sulle aree de quibus dalla Delibera consiliare n. 55/2018 di “aggiornamento del quadro dei dissesti legati alla dinamica fluviale e della carta di sintesi della pericolosità geomorfologica e dell’idoneità all’utilizzazione urbanistica a seguito dell’evento alluvionale del 21-25 novembre 2016” , per altro verso non escluderebbe de plano l’accesso alla più favorevole disciplina strutturale contenuta nel paragrafo 8 del D.M. 17.1.2018 di aggiornamento delle norme tecniche per le costruzioni.

5. Si è costituito in resistenza il Comune intimato, chiedendo il rigetto del ricorso.

6. Alla camera di consiglio del 11.1.2022 il Collegio ha preso atto della rinuncia all’istanza cautelare contenuta nella nota di parte ricorrente depositata il 6.1.2022.

7. All’udienza pubblica (ruolo aggiunto) del 27.11.2024 il Collegio, dato atto della dichiarazione di interesse alla decisione depositata in atti dalla parte ricorrente, ha rinviato la trattazione della causa nel merito come da verbale; all’udienza pubblica del 19.6.2025 la difesa ricorrente ha chiesto e ottenuto il rinvio della discussione, in ragione della asserita pendenza di un procedimento di sanatoria ai sensi del decreto “Salva Casa”.

8. In vista della discussione della causa le parti hanno depositato ulteriori scritti difensivi, ribadendo le proprie conclusioni. Il Comune, in particolare, con memoria del 19.5.2025, ha insistito per la reiezione del ricorso, deducendo l’irrilevanza dei titoli edilizi richiamati nella prima censura, la corretta qualificazione delle opere e la carenza dei requisiti per l’agibilità del fabbricato, entrambi oggetto della seconda doglianza, nonché l’esaustività dell’istruttoria che ha temporalmente collocato la realizzazione degli abusi a partire dal dicembre 2018, argomentando così l’infondatezza del terzo motivo di ricorso.

9. All’udienza pubblica del 6.11.2025 la causa è stata trattenuta in decisione al termine della discussione.

10. La prima censura, incentrata sull’erronea ricostruzione dello stato dei luoghi ante opere in quanto fondato sulle sole planimetrie catastali di primo impianto risalenti al 1953, è fondata nei sensi e limiti che seguono.

10.1. Il provvedimento impugnato muove dalla premessa che “in assenza di titoli abilitativi depositati presso l’archivio edilizio si è provveduto ad accertare lo stato legittimo delle unità immobiliari attraverso l’estrazione presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio del territorio delle planimetrie catastali di primo impianto datate 13/02/1953”. Tale ricostruzione amministrativa risulta erronea e smentita per tabulas, poiché, in relazione al compendio immobiliare di cui è causa, parte ricorrente ha depositato: sub doc. 7 l’approvata istanza protocollata presso gli Uffici comunali il -OMISSIS-1954 per l’assenso a costruire “un locale uso magazzino con soprastante terrazzo”; sub doc. 8 l’antecedente titolo edilizio conseguente all’istanza datata -OMISSIS-1952 per l’edificazione di “un balcone in calcestruzzo cementizio, poggiante su tre modiglioni, delle dimensioni di mt. 5.00 x 1.00”. Entrambi i titoli richiamati sono stati, come visto, espressamente ignorati dall’Amministrazione, rendendo così incompleta la ricostruzione dei luoghi su cui si è basato il provvedimento gravato.

10.2. Tale circostanza, in quanto incidente sulla fisionomia del fabbricato ante opere, è di per sé idonea ad inficiare la complessiva attendibilità dell’istruttoria. La stessa assume, inoltre, specifico e qualificato rilievo nella vicenda de qua, poiché l’ordinanza gravata, in ragione della pretesa realizzazione di un locale tecnico di circa 10 mc e dell’ulteriore ampliamento di circa 168 mc, contesta un abuso volumetrico pari a 178 mc, il quale, in quanto “superiore al 5 per cento” delle legittime preesistenze, è ricondotto alla “variazione essenziale ai sensi del combinato disposto dell’art. 6 comma 1 lettera b) della L.R. n. 19/1999 [e] dell’art. 32 del DPR 380/01”, giustificando, così, l’irrogata sanzione demolitoria.

Orbene, poiché il permesso di costruire del 1954, quantomeno in relazione all’ivi assentito locale magazzino, apporta un aumento di ingombro al preesistente compendio immobiliare, non poteva essere ignorato ai fini della corretta individuazione e quantificazione dei pretesi abusi qui in contestazione.

10.3. A differenti conclusioni non conduce la deduzione difensiva comunale incentrata sul mancato reperimento nei propri archivi del provvedimento del 1954 e sul fatto che lo stesso sia stato prodotto dall’interessato agli Uffici amministrativi unitamente al titolo del 1952 solo dopo l’emanazione del provvedimento impugnato (doc. 7 Comune): a prescindere dalla condotta procedimentale di parte ricorrente, infatti, l’incontestata esistenza di due assensi edilizi relativi all’immobile, per un verso, rafforza la censura di inadeguatezza dell’istruttoria condotta, per altro verso ne svela l’intrinseca erroneità.

10.4. Neppure può essere dato seguito all’affermazione contenuta a pag. 4 della memoria comunale depositata il 19.5.2025 che “ciò che rileva e che ha indotto il Comune a mantenere fermo il provvedimento impugnato è il fatto che detto provvedimento del 1954 non costituisce titolo idoneo a rendere i manufatti contestati come legittimi”, poiché la stessa implica una postuma e, perciò, pacificamente inammissibile, integrazione dell’istruttoria e della motivazione del provvedimento nella presente sede processuale.

11. La fondatezza del primo profilo censorio alla luce delle sopra espresse considerazioni consente di assorbire le doglianze mosse con il secondo motivo, fatte salve le considerazioni di seguito espresse.

11.1. Quanto alla qualificazione dei singoli manufatti, nel rispetto dei limiti posti a questo Tribunale dall’art. art. 34, co. 2 c.p.a. al cospetto di poteri amministrativi che dovranno essere nuovamente esercitati, le opere contestate, in quanto afferenti a distinte porzioni interne ed esterne del compendio immobiliare considerato, dovranno essere scrutinate alla luce dei temperamenti al principio di unitarietà dell’abuso più volte affermati dalla giurisprudenza amministrativa nelle ipotesi in cui, come in specie, l’abusività non investa la “costruzione” in senso unitario, ossia riguardata nel suo complesso, bensì singole porzioni di essa che non siano tra loro inestricabilmente connesse, ma autonome e scindibili sotto il profilo materiale e funzionale (sul punto, TAR Toscana, Firenze, III, 1-OMISSIS-2016, n. 862; TAR Sardegna, Cagliari, II, 17.9.2019, n. 740; TAR Lazio, Roma, II, 6.2.2020, n. 1584, T.A.R. Campania, Salerno, II, 24.6.2022,n. 1799, T.A.R. Campania, Salerno, II, 27.9.2024,n. 1736).

11.2. Quanto ai profili attinenti all’agibilità e alla sicurezza del fabbricato, fermo il già citato limite posto a questo giudicante dall’art. art. 34, co. 2 c.p.a. in presenza di poteri amministrativi non ancora esercitati, vieppiù valido laddove, come in specie, il provvedimento impugnato rimandi a successive e non ancora assunte determinazioni, va rilevato che parte ricorrente ha depositato sub doc. 11 la pertinente s.c.i.a. ex art. 24 D.P.R. n. 380/2001, ove il fabbricato è almeno parzialmente descritto e rappresentato nell’attuale configurazione, nonché i risalenti nulla osta sanitari all’uso abitativo del -OMISSIS-1940 (provvisorio) e del -OMISSIS-1940, riguardanti alcuni locali posti nell’immobile. Il contenuto di tali atti dovrà essere adeguatamente vagliato dal Comune intimato nella pertinente sede istruttoria.

12. Analoghe considerazioni valgono anche in relazione alla terza censura, la quale deve considerarsi anch’essa assorbita in conseguenza dell’acclarata fondatezza della prima doglianza incentrata sul difetto istruttorio, fatte salve le considerazioni di seguito espresse.

12.1. Sebbene le fotografie satellitari depositate dal Comune sub doc. 14 (mappa al 07/2018) e sub doc. 15 (mappa al 05/2019) depongano per l’esecuzione di interventi trasformativi interessanti quantomeno la copertura del fabbricato nel relativo intervallo temporale, la planimetria catastale allegata al contratto pubblico di compravendita del 17.12.2018 (doc. 4 ricorrente), necessariamente antecedente al contratto stesso, già rappresenta una porzione significativa dell’immobile nel relativo sviluppo su due piani, fornendo elementi utili a ricostruirne l’assetto strutturale che, tuttavia, non risultano vagliati nel provvedimento impugnato. L’ordinanza, infatti, sulla base della solo parzialmente dimostrata collocazione temporale dell’attività edilizia contestata tra il dicembre 2018 e l’agosto 2019, la ritiene integralmente e de plano assoggettabile alla disciplina inibitoria riservata alle aree dissestate dall’art. 9 bis della L.R. 56/1977, applicandole la D.G.R. n.8-4861 del 10 aprile 2017 per effetto dell’intervenuta approvazione nell’anno 2018 della delibera consiliare n. 55/2018 di “aggiornamento del quadro dei dissesti legati alla dinamica fluviale e della carta di sintesi della pericolosità geomorfologica e dell’idoneità all’utilizzazione urbanistica a seguito dell’evento alluvionale del 21-25 novembre 2016”; sulla base del medesimo, incerto presupposto, l’Amministrazione ha parimenti escluso l’applicazione della più favorevole regolamentazione di cui al paragrafo 8 del D.M. 17.01.2018, dedicato alle costruzioni esistenti.

13. Alla luce delle superiori considerazioni il ricorso va accolto.

14. Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno poste a carico dell’Amministrazione intimata nella misura indicata in dispositivo.

TAR PIEMONTE, II – sentenza 02.02.2026 n. 171