1. Secondo quanto riportato nell’impugnata ordinanza n. 149 del 19 maggio 2022, l’immobile oggetto del ricorso “risulta legittimato con la Concessione Edilizia in Sanatoria n. 117 del 02/08/2005, rilasciata a valle dell’iter dell’istanza di condono edilizio n. 790 ex L. 47/85, volta alla sanatoria del “cambio di destinazione d’uso da deposito ad abitazione ed ampliamento del piano Terra; ampliamento del piano Primo mediante la realizzazione di un terrazzo su due lati del fabbricato; realizzazione di un ambiente in sopraelevazione al piano Secondo collegato con cassa scala esterna; realizzazione di un locale garage-cantina al Piano interrato””.

Il Comune di Sorrento ha, dunque, ingiunto agli odierni ricorrenti la demolizione delle seguenti ulteriori opere, realizzate “in assenza di Permesso di Costruire ai sensi degli artt. 10 e seguenti dello stesso Testo Unico; in assenza dell’Autorizzazione Paesaggistica ai sensi dell’art. 146 del D.lgs. 42/2004; in assenza di denuncia dei Calcoli strutturali al Genio Civile, per le opere che hanno riguardato nuove realizzazioni e/o modifiche strutturali”, al piano terra e al secondo piano della proprietà identificata come “Villa Pane Resort”:

– la destinazione abitativa del piano secondo, in quanto “concretizzata, di fatto, con la DIA 410/05, ma non assentita esplicitamente con il rilascio della C.E. in sanatoria” n. 117 del 2005, laddove “dagli elaborati e dalle foto agli atti [dell’istanza di sanatoria] si evince … che il Piano Secondo era costituito da un unico ambiente allo stato rustico e privo di tramezzature interne, pertanto privo di una destinazione evidente, men che meno abitativa” e “mancante delle predisposizioni impiantistiche e tecnologiche atte a qualificarne un uso abitativo”; inoltre, “nel calcolo delle superfici di cui al modello A (nuova edificazione) [veniva] riportata una superficie da condonare – verosimilmente relativa al Piano secondo – per complessivi mq 49,00, calcolati riducendo la superficie reale (indicata pari a 124 mq) al 40%, proprio a tener conto che non si tratti di superficie utile”;

– la mancanza, comunque, al secondo piano, dei requisiti minimi di altezza di cui al D.M. 5 luglio 1975;

– al piano terra, la trasformazione della platea, già contestata nel 2007, mediante la prosecuzione della soletta in calcestruzzo, con spessore circa 20 cm, composta da una porzione di dimensioni 3,45 m x 3,80 m e da una porzione di dimensioni 7,50 m x 4,45m, “il tutto a formare un unico piano di calpestìo esterno, rivestito da un tavolato in doghe di legno posate a secco”, in assenza di deposito dei calcoli strutturali al competente Genio Civile di Napoli.

2. Con il ricorso introduttivo del presente giudizio, i ricorrenti si dolgono dei seguenti vizi: difetto d’istruttoria e di motivazione, eccesso di potere, lesione del legittimo affidamento, violazione degli articoli 3, comma 1, lettera e), 10 e 31 del D.P.R. n. 380 del 2001; e affermano che il recupero funzionale del secondo piano sarebbe adeguatamente sorretto: dalla c.e. in sanatoria n. 117 del 2005 e dal p.d.c. in sanatoria n. 10 del 2008, mentre la D.I.A. del 30 agosto 2005, la D.I.A. del 7 maggio 2008 e la C.I.L. del 10 novembre 2010 riguardano “mere opere interne che ricadono nel campo di applicazione dell’art. 149, comma 1, lett. a), D.L.vo 42/04, riguardando interventi manutentivi che non alterano l’aspetto esteriore del fabbricato”; quanto all’assenza di denuncia dei calcoli strutturali al Genio Civile, la contestazione sarebbe “generica ed indefinita; in ogni caso non è stata eseguita alcuna nuova costruzione e/o modifica strutturale che avrebbe comportato l’assolvimento di codesto onere”.

Inoltre, tutte le opere descritte sarebbero conformi alla strumentazione urbanistico-edilizia vigente sia al momento della loro realizzazione sia nell’attualità, trattandosi di interventi “di restauro e risanamento conservativo, manutenzione ordinaria e straordinaria e di ristrutturazione edilizia nel rispetto delle norme tecniche di cui al Titolo IV della L.R. n. 35/87”.

Ancora, i ricorrenti allegano il difetto d’istruttoria, in ordine alla corrispondenza del piano secondo ai “requisiti minimi di altezza ai sensi del D.M. 5 luglio 1975”.

La trasformazione della platea costituirebbe “un mero intervento di sistemazione esterna che non soggiace al previo rilascio del permesso di costruire di cui all’art. 10, comma 1, d.P.R. 380/01”.

Infine, la ricorrente Anna Maria Pollio, amministratrice della società Villa Pane Resort e “mera comodataria”, non avrebbe potuto essere destinataria dell’ordine di ripristino, non essendo né proprietaria dell’immobile né responsabile dell’abuso.

3. Il ricorso è infondato.

Come rilevato anche dalla difesa comunale, va in primo luogo ribadito il principio per il quale un abuso edilizio“va valutato prendendo in considerazione una visione complessiva e non atomistica delle opere realizzate, per cui non può scomporsene una parte (e, cioè, non possono scomporsene muri di contenimento, aperture, finestre, portici, anche laddove fossero effettivamente ricompresi nell’attività edilizia libera) per negare l’assoggettabilità ad una determinata sanzione demolitoria, atteso che il pregiudizio arrecato al regolare assetto del territorio non deriva da ciascun intervento a sé stante ma dall’insieme delle opere nel loro contestuale impatto edilizio e nelle reciproche interazioni (così, tra le più recenti, Cons. Stato Sez. VI 8 novembre 2021 n. 7426)” (Consiglio di Stato, sezione settima, sentenza 2 luglio 2025 n. 5737).

In secondo luogo, “è stato sottolineato (Cons. Stato, Sez. V, 26 gennaio 2001, n. 268) che «… è soggetta al rilascio della concessione edilizia ogni attività che comporti la trasformazione del territorio attraverso l’esecuzione di opere comunque attinenti agli aspetti urbanistici ed edilizi, ove il mutamento e l’alterazione abbiano un qualche rilievo ambientale ed estetico o solo funzionale e che, pertanto, è necessaria la concessione edilizia per ogni intervento sul territorio, preordinato alla perdurante modificazione dello stato dei luoghi con materiale posto sul suolo, anche se eventualmente realizzato in assenza di opere in muratura (v., ex plurimis, Cons. Stato, sez. V, 6 aprile 1998, n.415, che ha ritenuto necessaria la previa concessione edilizia per l’installazione di un’antenna-radio, di altezza pari ad otto metri, su un apposito basamento, saldamente ancorati al suolo, non precari e visibili dai luoghi circostanti) …»” (Consiglio di Stato, sezione seconda, sentenza 17 novembre 2023 n. 9892).

Correttamente, dunque, l’Amministrazione ha applicato la sanzione demolitoria, attesa l’inequivoca circostanza rappresentata dal fatto che l’intervento edilizio ha determinato la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, plano-volumetriche e di utilizzazione rispetto a quello oggetto di sanatoria.

La parte ricorrente non ha adeguatamente dimostrato (come invece avrebbe dovuto, ai sensi dell’articolo 2697 del codice civile – cfr. Consiglio di Stato, sezione seconda, sentenza 17 novembre 2023 n. 9892, cit.) che le opere oggetto di contestazione (cambio di destinazione del secondo piano e platea esterna) erano state legittimate da precedenti titoli edilizi rilasciati dall’Ente:

– non con la concessione edilizia in sanatoria n. 117 del 2005, che aveva a oggetto il solo “ampliamento del fabbricato e cambio di destinazione d’uso dei locali al piano terra da deposito ad abitazione” (cfr. Relazione tecnica asseverata allegata all’istanza di condono prot. n. 16818 del 31 maggio 1986, pagina 3-4: “Le opere abusive realizzate … consistono in: 1. cambio di destinazione d’uso e ampliamento dell’intero piano terra destinato a tutt’oggi ad abitazione e precedentemente a deposito; 2. ampliamento del piano primo mediante la realizzazione di un terrazzo sui due lati del fabbricato; 3. realizzazione di un ambiente in sopraelevazione al piano secondo collegato con cassa scala esterna; 4. realizzazione di un locale garage-cantina mediante scavo al disotto del piano terra”);

– non con il permesso di costruire in sanatoria n. 10 del 13 marzo 2008, avente a oggetto un “intervento di straordinaria manutenzione”.

Né sarebbe stato possibile che ciò accadesse mediante la presentazione della DIA prot. n. 32347/2005, della DIA prot. n. 19191/2008 o della CIL prot. n. 39951/2010, relative a lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, che dichiaratamente “non modificano la destinazione d’uso”.

Quanto all’invocato profilo del difetto di motivazione e della lesione del legittimo affidamento, il Collegio richiama quanto affermato dall’Adunanza plenaria, secondo cui “il provvedimento con cui viene ingiunta, sia pure tardivamente, la demolizione di un immobile abusivo e giammai assistito da alcun titolo, per la sua natura vincolata e rigidamente ancorata al ricorrere dei relativi presupposti in fatto e in diritto, non richiede motivazione in ordine alle ragioni di pubblico interesse (diverse da quelle inerenti al ripristino della legittimità violata) che impongono la rimozione dell’abuso. Il principio in questione non ammette deroghe neppure nell’ipotesi in cui l’ingiunzione di demolizione intervenga a distanza di tempo dalla realizzazione dell’abuso, il titolare attuale non sia responsabile dell’abuso e il trasferimento non denoti intenti elusivi dell’onere di ripristino” (sentenza 17 ottobre 2017, n. 9).

Infine, la ricorrente Anna Maria Pollio ben poteva essere destinataria dell’ordine di demolizione, sia nella dichiarata qualità di amministratrice della società Villa Pane Resort che occupa l’immobile, sia in quanto “mera comodataria”. Sul punto, questo Tribunale si è già espresso, affermando che “l’Ente ha destinato l’ingiunzione alla demolizione a chi, nella dichiarata qualità di attuale possessore, era nella condizione di materialmente eseguirlo, in quanto, per consolidato orientamento giurisprudenziale, il possessore o utilizzatore dell’opera abusiva è legittimo destinatario dell’ordine di demolizione, prima, e della sanzione per omessa rimozione dell’abuso, poi.

La repressione degli abusi edilizi può esser disposta in qualsiasi momento, trattandosi di misure a carattere reale … che colpiscono illeciti permanenti, ossia di misure oggettive in rapporto alle quali non può neppure esser invocato utilmente il principio d’estraneità all’effettuazione dell’abuso e, al più, l’eventuale estraneità assume rilievo sotto altri profili, non inficianti la legittimità dell’ordine di demolizione/rispristino. In altri termini, in materia di abusi edilizi la mancata individuazione del responsabile materiale non esclude che l’ordine di demolizione possa essere comunque rivolto al proprietario (ovvero: possessore, ovvero detentore dell’immobile abusivo) stesso giacché questi, anche se estraneo all’abuso, rimane comunque il destinatario finale degli effetti del provvedimento, il cui contenuto dispositivo è, per l’appunto, la demolizione di un bene su cui egli vanta il proprio diritto (o potere di fatto): la demolizione di un’opera abusiva è ingiunta al proprietario (ovvero: possessore o detentore) attuale non a titolo di responsabilità effettiva o presunta nella commissione dell’illecito edilizio, ma in ragione del suo rapporto materiale con la cosa che lo rende, per il legislatore, destinatario passivo dell’ordine demolitorio/ripristinatorio (ex plurimis, T.A.R. Lazio sez. II, 4.12.2023, n.18165; Cons. St., sez. VI, 13.7.2023 n. 6867)

Infatti, nella nozione di “responsabile dell’abuso” utilizzata dal legislatore deve farsi rientrare non solo chi ha posto in essere materialmente la violazione contestata ma anche chi ha la disponibilità dell’immobile e che, pertanto, “quale detentore e utilizzatore, deve provvedere alla demolizione restaurando così l’ordine violato” (cfr. Cons. St., sez. VII, 10.4.2024, n. 3284; Sez. VI, 21.11.2016 n. 4849 e 23.10.2015 n. 4880).

Per tale ragione, il Collegio ritiene che l’ordine di demolizione possa essere legittimamente rivolto anche a chi abbia l’oggettiva disponibilità dell’area sulla quale sono stati rinvenuti i manufatti abusivi, indipendentemente dall’averli realizzati” (sezione seconda, sentenza 13 marzo 2025, n. 2055).

4. Con i motivi aggiunti depositati il 16 gennaio 2024, i ricorrenti impugnano, altresì, l’ordinanza n. 339 del 30 ottobre 2023, con la quale il Comune di Sorrento ha loro ingiunto il pagamento della sanzione pecuniaria di cui all’articolo 31, comma 4-bis, del D.P.R. n. 380 del 2001, a seguito dell’inottemperanza all’ordine di demolizione impugnato con il ricorso introduttivo.

A tal riguardo, allegano sia l’illegittimità derivata, in relazione ai motivi sopra esaminati (e respinti), sia l’illegittimità per i seguenti vizi propri:

a) violazione dell’articolo 31 del D.P.R. n. 380 del 2001, per la mancanza di formale accertamento dell’inottemperanza all’ordine di demolizione, con atto di natura provvedimentale;

b) erronea applicazione della sanzione nella misura massima, nonostante “il fabbricato e il fondo in proprietà Pane Luigi non ricadono in zona assoggettata a vincolo di inedificabilità di cui all’art. 27, c. 2, d.P.R. 380/01: ciò discende dalla logica, coerente e coordinata applicazione della disciplina paesaggistica di z.t. <4> del PUT – L.R. 35/87, declinata in ambito comunale nella z.o. <B – satura> del PRG”;

c) carenza di legittimazione passiva della ricorrente Anna Maria Pollio ad essere destinataria della sanzione pecuniaria (così come dell’ingiunzione di ripristino).

5. Anche i motivi aggiunti sono infondati

Secondo l’articolo 31, comma 4-bis, del D.P.R. n. 380 del 2001, “L’autorità competente, constatata l’inottemperanza, irroga una sanzione amministrativa pecuniaria di importo compreso tra 2.000 euro e 20.000 euro, salva l’applicazione di altre misure e sanzioni previste da norme vigenti. La sanzione, in caso di abusi realizzati sulle aree e sugli edifici di cui al comma 2 dell’articolo 27, ivi comprese le aree soggette a rischio idrogeologico elevato o molto elevato, è sempre irrogata nella misura massima …”.

Al riguardo, l’Adunanza plenaria ha affermato che:

“Una seconda fase [dell’intervento repressivo del Comune in ordine agli abusi edilizi] si attiva decorso il termine di 90 giorni dalla notifica del provvedimento di demolizione agli interessati (o il diverso termine prorogato dall’Amministrazione su istanza di quest’ultimi) con un sopralluogo sull’immobile, che si conclude con l’accertamento positivo o negativo dell’esecuzione dell’ordinanza di ripristino …

Nel caso di accertamento negativo, l’Amministrazione rileva che vi è stata l’acquisizione ex lege al patrimonio comunale (salvi i casi previsti dal comma 6) del bene come descritto nell’ordinanza di demolizione (ovvero come descritto nello stesso atto di acquisizione con l’indicazione dell’ulteriore superficie nel limite del decuplo di quella abusivamente costruita).

Alla scadenza del termine di 90 giorni, l’Amministrazione è dunque ipso iure proprietaria del bene abusivo ed il responsabile non è più legittimato a proporre l’istanza di accertamento di conformità.

A seguito dell’entrata in vigore del comma 4-bis dell’art. 31, l’Amministrazione deve anche irrogare la sanzione amministrativa pecuniaria (anche con atto separato, qualora tale sanzione per una qualsiasi ragione non sia stata contestuale all’accertamento dell’inottemperanza)” (sentenza 11 ottobre 2023, n. 16).

La notifica dell’accertamento dell’inottemperanza all’interessato pertiene, invece alla “terza fase – già disciplinata dal testo originario dell’art. 31 del d.P.R. n. 380 del 2001 e poi disciplinata anche dalla legge n. 164 del 2014, che ha ivi aggiunto i commi 4-bis, 4-ter e 4-quater”, la quale – prosegue la sentenza dell’Adunanza plenaria – “concerne l’immissione nel possesso del bene e la trascrizione dell’acquisto nei registri immobiliari”.

Sotto tale profilo, il provvedimento impugnato è dunque legittimo.

È del pari legittimo quanto all’applicazione della sanzione nella misura massima, atteso che – come rappresentato nel provvedimento – “il territorio comunale di Sorrento è paesaggisticamente vincolato con Decreto Ministeriale del 25/01/1962 e sottoposto a Piano Urbanistico Territoriale della Penisola Sorrentina approvato con L.R. 35/87 e s.m.i.”.

Infine, quanto all’asserita carenza di legittimazione passiva della ricorrente Anna Maria Pollio, valga quanto già rilevato sopra, in relazione al ricorso introduttivo del presente giudizio.

6. In conclusione, il ricorso e i motivi aggiunti devono essere respinti.

Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate nel dispositivo.

TAR CAMPANIA – NAPOLI, IV – sentenza 02.01.2026 n. 37