Con l’unico motivo, i ricorrenti lamentano la violazione e falsa applicazione degli artt. 2655, 2697, 1735 c.c., 81 e 116 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma nn. 3 e 4, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe, nell’ordine:

1) erroneamente ritenuto opponibile il mancato avveramento della condizione risolutiva agli odierni ricorrenti, terzi rispetto al contratto del 1968, in assenza di annotazione di detto evento sui RR.II.;

2) erroneamente ripartito tra le parti l’onere della prova, poiché l’eccezione di avveramento della condizione risolutiva avrebbe dovuto essere dimostrata dalla parte che vi aveva interesse (e dunque dagli odierni controricorrenti) mediante dimostrazione, innanzitutto, che detto evento fosse opponibile alla società attrice in prime cure, che non era stata parte del contratto del 1968, in cui era contemplata la clausola risolutivamente condizionante il diritto di transito oggetto di causa;

3) erroneamente affermato che le statuizioni della sentenza del Tribunale di Savona n. 1001/2017, che aveva accertato l’esistenza del diritto di transito oggetto del giudizio di merito definito con la sentenza oggi impugnata, non poteva spiegare alcun effetto sullo stesso.

La censura è fondata, nella parte in cui i ricorrenti lamentano il mancato conseguimento della prova circa l’avveramento dell’evento dedotto nella condizione risolutiva e l’opponibilità della stessa alla società originaria attrice in prime cure. Quest’ultima, infatti, aveva contestato la mancata dimostrazione dell’avveramento di detta condizione con le note ex art. 183 c.p.c., come si evince dalla ricostruzione del giudizio contenuta nella sentenza impugnata (cfr. pag. 8 della stessa, in calce) e dunque la prova dell’avveramento del fatto dedotto come oggetto della condizione risolutiva era a carico degli odierni controricorrenti, che avevano interesse alla sua dimostrazione. Al riguardo, mentre il Tribunale aveva valutato le prove orali sul punto, ritenendole sufficienti, la Corte di Appello ha totalmente omesso di valutare le risultanze istruttorie, dando così per assodato un fatto –rappresentato dall’avveramento dell’evento dedotto come condizione risolutiva– che, al contrario, avrebbe dovuto essere oggetto di prova a carico della parte appellata, odierna controricorrente. Sotto questo profilo, dunque, la motivazione è meramente apparente, in quanto non indica alcun elemento in forza del quale il giudice di seconde cure abbia potuto ritenere dimostrato l’intervenuto avveramento dell’evento risolutivamente condizionante la perdurante efficacia del diritto di transito oggetto di causa.

Inoltre, la Corte di Appello dà atto che la società appellante (dante causa degli odierni ricorrenti) aveva contestato anche la mancata annotazione dell’avveramento della condizione di cui si discute nei Registri Immobiliari, ma afferma che tale aspetto non sarebbe rilevante, poiché la predetta società, essendo avente causa di una delle parti del contratto del 1968, non sarebbe “terza” rispetto ad esso.

Tale affermazione è erronea, da un lato in quanto il sistema della trascrizione dei diritti reali immobiliari mira a tutelare i soggetti che non prendono parte ai contratti che li istituiscono, e la società B. era certamente terza rispetto al contratto del 1968, intervenuto tra il C. e la famiglia C.. La circostanza che la società predetta avesse poi acquistato dai C. la proprietà dell’area nel 2003 non vale a renderla parte del contratto con il quale i suoi danti causa avevano a loro volta acquistato il cespite.

Dall’altro lato, in materia di servitù quel che rileva è che il diritto sia trascritto sul fondo servente, che nella specie non è quello acquistato dalla società B., bensì quello degli odierni controricorrenti. Era in relazione a quest’ultimo, dunque, ed ai titoli con i quali ne era stata trasferita la proprietà sino ad arrivare al R. ed alla F., dunque, che avrebbe dovuto essere valutata la qualità di parte, o terzo, della società dante causa degli odierni ricorrenti.

In ogni caso, il giudice del gravame non avrebbe potuto né ritenere provato l’avveramento della circostanza dedotta nella condizione risolutiva apposta al rogito del 1968, in difetto di idonea dimostrazione a carico degli odierni controricorrenti, né, comunque, considerare tale circostanza opponibile alla società B., in quanto essa non risultava dal suo titolo di acquisto, trascritto nel 2003, né era stata annotata nei registri immobiliari.

I rimanenti profili della doglianza sono assorbiti, perché il giudice del rinvio dovrà procedere ad una complessiva rivalutazione della fattispecie, tenendo conto:

1) da un lato, che la prova dell’avveramento della condizione risolutiva deve essere fornita dalla parte che vi ha interesse;

2) dall’altro lato, che una circostanza dedotta come evento risolutivamente condizionante l’efficacia di un diritto, risultante da un titolo soggetto a trascrizione poiché concernente beni immobili, non può ritenersi opponibile ad un terzo, ancorché avente causa da una delle parti, qualora essa non risulti debitamente trascritta, o annotata, nei registri immobiliari.

La sentenza impugnata va di conseguenza cassata e la causa rinviata alla Corte di Appello di Genova, in differente composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.

Cass. civ., II, ord. 13.02.2026, n. 3230