1. Le vicende processuali

Tutti i soci titolari dell’intero capitale di D. S.r.l. in liquidazione (D.V., DA.V., A.V., AL.V., F.V., C.B., M.B. e MO. Finanziaria S.r.l. in liquidazione) – in qualità di promittenti venditori – con atto di citazione notificato in data 30.08.2021 hanno convenuto in giudizio Immobiliare TI. S.r.l. – nella veste di promissaria acquirente – e Cassa di Risparmio di Asti S.p.a., quest’ultima titolare di un diritto di pegno sulla quota sociale di MO. Finanziaria.

Parte attrice ha rammentato che con proposta sottoscritta il 22.06.2020 Immobiliare TI. si era impegnata irrevocabilmente ad (i) acquistare, al loro valore nominale, le quote costituenti l’intero capitale di € 18.000,00 di D. S.r.l.; (ii) acquistare i crediti da finanziamento soci infruttiferi per complessivi € 2.554.176,00 al prezzo di € 1.112.000,00. La proposta, sospensivamente condizionata all’approvazione del piano attuativo di lottizzazione da parte dell’amministrazione comunale di San Giuliano Milanese, era stata accettata dai promittenti venditori e sottoscritta anche dal creditore pignoratizio.

Successivamente, con proposta modificativa irrevocabile formulata dalla promissaria acquirente il 05.02.2021 e accettata dai promittenti venditori il 15.02.2021, le parti, dando atto del mancato avveramento della condizione sospensiva (non avendo il comune di San Giuliano Milanese deliberato favorevolmente sul piano attuativo), confermavano la volontà a perfezionare il contratto definitivo senza tale condizione, riducendo il prezzo di acquisto dei crediti da finanziamento soci infruttiferi da € 1.112.000,00 a € 810.000,00 e concordando il perfezionamento del contratto non oltre il 31.03.21.

Parte attrice ha, inoltre, rammentato che poco prima del rogito, MO. Finanziaria aveva raggiunto con Cassa di Risparmio di Asti un accordo, in forza del quale la banca si era impegnata a cancellare il pegno iscritto sulla partecipazione sociale a fronte dell’incasso del minor importo di € 260.000,00 rispetto al credito originario; tale negozio aveva validità sino al 30.04.21.

Gli attori non avevano ricevuto, tuttavia, alcuna convocazione davanti al notaio già individuato né alcuna comunicazione da Immobiliare TI. ai fini della stipulazione del definitivo; in data 10.06.21 i promissari venditori avevano quindi intimato, senza successo, la promissaria acquirente a fissare la data per il perfezionamento degli accordi.

Parte attrice ha dunque chiesto (i) l’accertamento dell’inadempimento, da parte di Immobiliare TI. dell’obbligo di sottoscrizione del contratto definitivo e la conseguente esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. del contratto preliminare di compravendita, come integrato e modificato in data 15.02.2021; (ii) la condanna della convenuta al pagamento in favore di MO. Finanziaria a titolo risarcitorio della somma di

€ 154.000,00, pari alla differenza tra l’importo di € 414.000,00 spettante alla società attrice per la cessione della propria partecipazione e la somma concordata tra la stessa e Cassa di Risparmio di Asti, pari ad € 260.000,00, per la cancellazione del pegno.

Immobiliare TI. si è costituita in giudizio lamentando il venir meno del proprio interesse all’acquisto delle quote societarie e dei crediti in quanto, prima della stipula del definitivo, (i) era stata modificata la destinazione urbanistica dei terreni di titolarità di D.; (ii) il Comune di San Giuliano Milanese aveva instaurato un procedimento espropriativo concernente parte degli immobili di proprietà di D.; (iii) erano emerse incongruenze sulle voci enunciate in bilancio da D. rispetto alle dichiarazioni rese in sede contrattuale.

Pertanto, parte convenuta ha chiesto il rigetto di tutte le domande attoree e, in via riconvenzionale, l’accertamento dell’intervenuta risoluzione del contratto preliminare di compravendita ai sensi degli artt. 1467 e 1489 c.c. ovvero per violazione da parte degli attori dei principi di correttezza e buona fede nel corso della trattativa precontrattuale sia per non aver segnalato la sussistenza di un procedimento di esproprio sia per aver rappresentato in modo infedele la situazione economico-finanziaria di D.. Sempre in via riconvenzionale, ha chiesto l’accertamento della responsabilità di cui all’art.1337 c.c. degli attori e la condanna degli stessi al risarcimento dei danni nella misura di € 100.000,00. Infine, in via riconvenzionale subordinata, ha domandato la riduzione, ai sensi dell’art. 1480 c.c., del corrispettivo del contratto preliminare di compravendita nella misura di € 300.000,00.

Cassa di Risparmio di Asti si è costituita in giudizio, chiedendo in via riconvenzionale la condanna di MO. Finanziaria al pagamento in suo favore della somma di € 414.000,00, oltre interessi legali dalla domanda al saldo effettivo, sostenendo che il proprio credito non fosse sottoposto alla condizione dell’effettiva riscossione del prezzo della compravendita da parte della propria debitrice dalla convenuta.

Assegnati alle parti i termini richiesti, ex art. 183, comma 6, c.p.c., non è stato dato ingresso all’attività

istruttoria orale, trattandosi di causa di natura documentale.

Pertanto, celebrata l’udienza di precisazione delle conclusioni con la modalità della trattazione scritta, la causa è stata rimessa in decisione, previa assegnazione dei termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle eventuali repliche.

2. Nel merito della domanda attorea

Nel caso in esame sono pacifiche le seguenti circostanze:

– in data 22.06.2020 la totalità dei soci di D., in qualità di promittenti venditori, e Cassa di Risparmio di Asti, in qualità di titolare di un diritto di pegno sulla quota di uno dei soci (MO. Finanziaria) hanno accettato la proposta irrevocabile avanzata da Immobiliare TI. in data 12.06.2020, avente ad oggetto l’acquisto:

o delle quote costituenti l’intero capitale sociale di € 18.000,00 della società D. al prezzo nominale secondo le seguenti quote di titolarità:

– D.V., quota di nominali 500,00, pari al 19,44%;

– DA.V. (mediante intestazione fiduciaria a SE. Servizi Fiduciari S.r.l.), quota di nominali € 2.070,00, pari al 11,50%;

– A.V. (mediante intestazione fiduciaria a SE. Servizi Fiduciari S.r.l.), quota di nominali € 360,00, pari al 2%;

– AL.V. (mediante intestazione fiduciaria a SE. Servizi Fiduciari S.r.l.), quota di nominali € 1.000,00, pari al 5,56%;

– F.V., quota di nominali € 570,00, pari al 3,16%;

– C.B., quota di nominali € 750,00, pari al 4,17%;

– M.B., quota di nominali € 750; pari al 4,17%;

– MO. Finanziaria in liquidazione, quota di nominali € 9.000, pari al 50%;

o dei crediti per finanziamenti infruttiferi effettuati dai soci a favore della società per complessivi € 2.554.176,00 al prezzo di € 1.112.000,00 (doc. 1 e 2 di parte attrice);

– l’accordo era sospensivamente condizionato all’approvazione, da parte dell’Amministrazione Comunale di San Giuliano Milanese, del piano attuativo di lottizzazione finalizzato al rilascio dei permessi di costruire (cfr. art. 10);

– con proposta modificativa irrevocabile sottoscritta da Immobiliare TI. il 05.02.2021 e accettata dai promittenti venditori il 15.02.2021 (doc. 4 e 5 di parte attrice) e da Cassa di Risparmio di Asti il 02.03.2021 (doc. 10 di parte attrice), le parti, dando atto della mancata verificazione della condizione sospensiva originariamente prevista1, hanno sottoscritto un ulteriore accordo, modificativo del primo, eliminando la condizione sospensiva ed apportando, tra le altre, le seguenti modifiche:

o il prezzo di acquisto dei crediti per finanziamenti infruttiferi effettuati dai soci a favore della società per complessivi € 2.554.176,00 è stato ridotto ad € 810.000,00 e determinato come segue:

– per la cessione del credito pari ad €. 493.163,00 da parte di D.V. in €. 157.464,00;

– per la cessione del credito pari ad €. 293.992,00 da parte di DA.V. in €. 93.150,00;

– per la cessione del credito pari ad €.50.043,00 da parte di A.V. in €. 16.200,00;

1 Con delibera del 05.01.2021 il Consiglio Comunale di San Giuliano Milanese non ha deliberato favorevolmente in merito all’accettazione delle osservazioni prodotte dalla società D. con riguardo alla destinazione urbanistica del terreno di proprietà sociale.

 – per la cessione del credito pari ad €. 142.002,00 da parte di AL.V. in €. 45.036,00;

– per la cessione del credito pari ad €.107.126,50 da parte di C.B. in €. 33.777,00;

– per la cessione del credito pari ad €. 107.126,50 da parte di M.B. in €. 33.777,00;

– per la cessione del credito pari ad €. 79.735,00 da parte di F.V. in €. 25.596,00;

– per la cessione del credito pari ad €. 1.280.988,00 da parte della società MO. Finanziaria in liquidazione in €. 405.000,00;

– il termine per la formalizzazione dell’esecuzione del contratto per trasferimento delle quote e della cessione dei crediti è stato fissato entro e non oltre il 31.03.2021;

– in prossimità di tale data, MO. Finanziaria ha sottoscritto con Cassa di Risparmio di Asti un accordo in forza del quale l’Istituto di credito si è impegnato a cancellare il pegno iscritto sulla partecipazione sociale della prima a fronte della corresponsione della minor somma di € 260.000,00 rispetto al corrispettivo complessivo di € 414.000,00 spettante a MO. Finanziaria per la vendita della propria partecipazione (€ 9.000,00) e del credito infruttifero (€ 405.000,00)). Tale accordo con l’Istituto di credito aveva validità sino al 30.04.2021 (doc. 11 di parte attrice);

– nonostante i promittenti venditori abbiano provveduto ad inviare al notaio indicato da controparte tutta la documentazione di propria competenza necessaria per la stipulazione del definitivo, in prossimità della data prevista per il perfezionamento degli accordi, i primi non hanno ricevuto alcuna convocazione e la sollecitazione, trasmessa in data 10.06.21, al fine di ottenere la fissazione di una data per la stipula del definitivo, è rimasta senza esito.

Come accennato, parte attrice chiede l’accertamento dell’inadempimento di Immobiliare TI. all’obbligo di sottoscrizione del contratto definitivo e, conseguentemente, la pronuncia di una sentenza costitutiva ai sensi dell’art. 2932 c.c.

Parte convenuta invoca invece, in via riconvenzionale, lo scioglimento del vincolo negoziale per molteplici ragioni.

Pertanto, la trattazione logica delle domande impone di esaminare primariamente le doglianze del convenuto.

3. La domanda riconvenzionale di risoluzione per presupposizione

Immobiliare TI. chiede la risoluzione del contratto preliminare di compravendita delle quote e dei crediti, sostenendo l’applicabilità della presupposizione.

Come noto, tale istituto – secondo un certo indirizzo c.d. condizione implicita – consiste in una circostanza positiva o negativa, di fatto o di diritto, attuale o futura che, a cui le parti hanno subordinato l’efficacia del contratto.

Il presupposto di fatto o di diritto deve essere (i) comune ad entrambi i contraenti; (ii) considerato da entrambe le parti come certo in ordine alla sua esistenza o al suo futuro verificarsi; (iii) obiettivo, nel senso che il suo verificarsi non deve dipendere dal comportamento dei contraenti; (iv) determinante per la stipulazione del contratto a determinate condizioni; (v) non dedotto in condizione.

Nel caso di specie, la convenuta ha sostenuto che l’unica ragione posta a fondamento del proprio acquisto delle quote societarie e dei crediti infruttiferi di D. consisteva nella proficua gestione del compendio immobiliare di proprietà di quest’ultima, titolare di terreni che, al momento della proposta originaria, erano inclusi nell’Area di Trasformazione denominata “AdT_C5” del Piano di Governo del Territorio (d’ora innanzi PGT) e, pertanto, risultavano destinati alla realizzazione di fabbricati residenziali, previo atto da sottoporre a pianificazione attuativa.

Tuttavia, dopo la conclusione del preliminare, con provvedimento pubblicato in data 09.06.2021, il Comune di San Giuliano Milanese aveva modificato il PGT, apportando, con riferimento ai terreni della società bersaglio, le seguenti varianti: (i) la riduzione dell’estensione dei diritti edificatori inclusi all’ambito di trasformazione “ex AdT_C5” da 11.000 mq a 4.500 mq; (ii) il mutamento dell’ambito di trasformazione in ambito di compensazione, con conseguente necessità di realizzare altrove le volumetrie corrispondenti ai predetti diritti edificatori; (iii) l’apposizione di vincoli e pesi sui terreni di proprietà di D. S.r.l., in quanto attraversati dal tracciato di percorsi ciclopedonali e, dunque, destinati ad essere sottoposti a procedimento espropriativo da parte del Comune.

I provvedimenti amministrativi comunali avrebbero determinato un mutamento delle circostanze originarie, poste a condizione implicita nota ad entrambe le parti, tale da far venir meno lo scopo dell’affare. Infatti, le modifiche apportate al PGT avevano comportato la perdita di ogni utilità dei relativi immobili, non solo perché connotati da diritti edificatori limitati e destinati ad essere concretizzati altrove ma anche perché coinvolti nei processi di completamento della viabilità approntati dal Comune di San Giuliano Milanese.

In altri termini l’edificabilità e la piena disponibilità dei terreni di proprietà della società le cui quote erano oggetto di preliminare avrebbe costituito un presupposto oggettivo e comune ad entrambe le parti, ancorché non espressamente dedotto in condizione. Conseguentemente, il venir meno della situazione presupposta giustificherebbe la risoluzione del contratto preliminare di compravendita ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 1467 e 1489 c.c.

Ritiene questo Ufficio che la domanda non possa trovare accoglimento, poiché le varianti apportate dal Consiglio Comunale al PGT non sono qualificabili come avvenimenti sopraggiunti ed imprevedibili, idonei ad alterare, in modo straordinario, la situazione di fatto e di diritto – implicitamente determinante per la conclusione dell’affare.

(I) In primo luogo:

a. nella prima versione del preliminare di acquisto, la clausola n. 10 contemplava, quale condizione sospensiva, l’approvazione, da parte dell’Amministrazione Comunale di San Giuliano Milanese, del piano attuativo di lottizzazione finalizzato al rilascio dei permessi di costruire;

b. la modifica della destinazione urbanistica dei terreni di proprietà di D. S.r.l., è avvenuta in data anteriore alla formulazione della seconda proposta irrevocabile di acquisto;

c. Immobiliare TI. era a conoscenza dell’attribuzione nella variante al PGT adottata in data 01.07.2020 (poi resa esecutiva in data 09.06.2021) della nuova destinazione agricola alle aree precedentemente incluse nell’ambito di trasformazione denominato “AdT_C5”. Tanto è vero che in data 09.10.2020 la convenuta aveva presentato al Comune di San Giuliano Milanese osservazioni dirette ad ottenere la conferma della destinazione dei terreni in questione alla realizzazione di fabbricati residenziali, così come previsto nel PGT previgente approvato il 27.01.2010 (doc. 19 di parte attrice). Tali osservazioni non hanno tuttavia trovato accoglimento da parte dell’ente comunale, che, con delibera del 05.01.2021, attribuiva all’area destinazione agricola (doc. 20 di parte attrice);

d. proprio tale mutamento, e la mancata verificazione dell’evento posto in condizione nel primo preliminare, ha costituito la ragione della nuova proposta modificativa irrevocabile predisposta dalla stessa Immobiliare TI. il 05.02.2021 e accettata dai promittenti venditori il 15.02.2021. La proponente, dato atto del mancato recepimento delle proprie osservazioni nella delibera del 05.01.2021, ha svincolato il preliminare dalla condizione sospensiva originariamente apposta ed ha dichiarato espressamente l’intenzione di dare comunque esecuzione alla compravendita congiunta delle quote e dei crediti per finanziamenti;

e. ciò ha comportato una riduzione del prezzo di acquisto, accettata dai promittenti venditori (si veda in proposito la mail trasmessa in data 12.01.2021 dal Gruppo Luce, il cui legale rappresentante – Giovanni Luce- riveste la stessa veste anche in Immobiliare TI. S.r.l. Tale riduzione veniva prospettata come consequenziale “all’approvazione definitiva della variante al Piano di Governo del Territorio, da parte del Comune di San Giuliano Milanese in data 5 gennaio 2021. In tale circostanza, il Consiglio Comunale ha stabilito di attribuire all’area di proprietà di D. S.r.l. una superficie lorda di 4.500 mq che però dovranno obbligatoriamente essere realizzati altrove, in ambiti suscettibili di edificazione che saranno individuati successivamente da parte dell’Amministrazione comunale. Ciò significa che sull’area di proprietà della società D. S.r.l. non sarà permessa alcuna attività di trasformazione edilizia e questo implica, di fatto, una negoziazione con altre proprietà di aree sulle quali “trasferire” la superficie lorda concessa (4.500 mq) con evidenti maggiori costi, atteso che il nostro Gruppo non dispone di terreni in grado di ospitare la volumetria concessa” (doc. 23 di parte attrice);

f. la rinegoziazione, avviata da Immobiliare TI., si è conclusa con la riformulazione della proposta di acquisto dei crediti da finanziamenti infruttiferi per complessivi € 810.000,00 in luogo della somma precedentemente concordata, pari ad 1.112.000,00 (doc. 25 e 26 di parte attrice).

In definitiva, la documentazione prodotta dagli attori evidenzia la piena conoscenza, da parte del promissario acquirente, delle modifiche apportate al Piano di Governo del Territorio prima della formulazione della seconda proposta di acquisto. È proprio in forza delle suddette varianti che la parte convenuta si è determinata ad intervenire sull’accordo originario, eliminando la condizione sospensiva e riducendo il prezzo di acquisto dei crediti da finanziamenti infruttiferi dei soci.

Dunque, nessuna condizione implicita, conosciuta da entrambi le parti e determinante per la conclusione dell’affare, può essere individuata nella destinazione della totalità dei terreni della società D. alla realizzazione di fabbricati residenziali.

(II) In secondo luogo, rispetto all’avvio del procedimento di esproprio su parte dei terreni di D. S.r.l., con comunicazione email del 10.12.2020 D.V. (socio di D.) ha inoltrato al Gruppo Luce l’atto del Comune relativo alla realizzazione della pista ciclabile tra i Comuni di San Giuliano Milanese – Civesio – Sesto Ulteriano, recante quale oggetto “Comunicazione approvazione progetto definitivo e dichiarazione di pubblica utilità (ex art. 16, 17 del Testo Unico Espropri D.P.R. 327/2001 e s.m.i., artt. 7-8 L. n. 241/90)”. Il tenore di tale documento risulta inequivoco nella parte in cui inserisce espressamente D. S.r.l. nell’“elenco delle aree interessate all’esproprio” per una superficie complessiva di 1.499 mq (doc. 18 di parte attrice). Pertanto, è riscontrato che il promissario acquirente era a conoscenza del coinvolgimento dei terreni oggetto di compravendita nel processo di completamento della viabilità previsto dal Comune di San Giuliano Milanese.

A margine occorre evidenziare che il procedimento espropriativo in esame ha interessato una zona pari soltanto all’1% della complessiva area di vendita, pari a 131.000 mq. Dunque, l’esproprio non può essere interpretato come avvenimento di gravità tale da far venir meno il presupposto obiettivo e comune dell’intera compravendita.

(III) In terzo luogo, è evidente la discrasia temporale della doglianza di parte convenuta, che pone a fondamento della domanda di risoluzione del contratto preliminare l’intervenuto mutamento del PGT a far data dal 09.06.2021, mentre l’accordo preliminare ha fissato la formalizzazione del contratto per trasferimento delle quote e della cessione dei crediti in data anteriore, ossia entro e non oltre il 31.03.2021.

Ne consegue che già in un momento anteriore alla pubblicazione delle modifiche apportate al PGT nel giugno 2021, la promissaria acquirente si era resa inadempiente rispetto all’obbligazione di stipula del contratto di compravendita definitivo, obbligazione contratta al momento dell’accettazione da parte dei promittenti venditori, in data 15.02.2021, della proposta modificativa irrevocabile formulata da Immobiliare TI. in data 05.02.2021.

Va dunque rigettata la domanda riconvenzionale di Immobiliare TI. di risoluzione giudiziale del contratto preliminare di compravendita ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 1467 e 1489 c.c.

4. La domanda riconvenzionale di risoluzione e di condanna al risarcimento dei danni ai sensi dell’art. 1337 c.c.

Come noto, la violazione del canone di buona fede nella fase precontrattuale, sancito dell’art. 1337 c.c., ammette unicamente il risarcimento del danno e non il rimedio risolutorio. Pertanto, la domanda di risoluzione formulata dalla convenuta deve essere riqualificata come di risoluzione del contratto preliminare litigioso per l’inadempimento della parte attrice agli obblighi accessori di buona fede e correttezza nell’esecuzione di tale negozio.

I medesimi fatti costitutivi sono posti anche a fondamento della domanda di risarcimento del danno ex art. 1337 c.c. e vengono pertanto di seguito unitamente esaminati.

Per che qui rileva, va rammentato:

– già in epoca risalente in sede applicativa ed interpretativa si è riconosciuto all’art. 1337 c.c. la valenza di clausola generale, con la conseguente applicabilità della stessa “anche oltre le singole concrete specificazioni legislative (artt. 1338,1341,1342 c.c.) del principio con essa affermato” (sin da Cass. civ., 23/04/1958, n. 1343). In sede precontrattuale, e per quel che qui rileva, la buona fede si specifica nei due fondamentali profili della lealtà e della salvaguardia dell’utilità perseguita dall’altro contraente nei limiti di un apprezzabile sacrificio: si fa riferimento in particolare agli oneri informativa, di cui qui Immobiliare TI. lamenta la violazione;

– secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale, la responsabilità precontrattuale ha natura extracontrattuale, sicché grava sul danneggiato l’onere di provare la violazione del canone di comportamento secondo buona fede da parte del danneggiante (tra le altre: Cass. civ., Sez. II, sent., 03/10/2019, n. 24738).

Ciò premesso, nel caso di specie Immobiliare TI., su cui gravava il relativo onere, non ha dimostrato la scorretta partecipazione alle trattative da parte dei promittenti venditori. Infatti, non risulta provata, neppure a livello indiziario, la tesi della promissria acquirente, ossia i soci di D. abbiano tentato di occultare circostanze rilevanti ai fini della conclusione del contratto di compravendita congiunta delle quote e dei finanziamenti infruttiferi dei soci.

Al contrario:

a) quanto alla destinazione urbanistica dei terreni di proprietà della Società, è pacifico che originariamente la proposta formulata da Immobiliare TI. fosse sospensivamente condizionata all’approvazione del piano attuativo di lottizzazione da parte del Comune di San Giuliano Milanese, e che, per iniziativa della stessa promissaria acquirente, la successiva proposta modificativa, atteso il mancato verificarsi dell’evento, abbia espunto la condizione sospensiva, a fronte di una concordata riduzione del prezzo di acquisto dei crediti per finanziamenti infruttiferi dei soci;

b) in merito al procedimento espropriativo, parte attrice ha dimostrato di aver trasmesso tempestivamente alla controparte, con messaggio via mail del 10.12.2020, l’atto dell’amministrazione comunale concernente la sottoposizione a procedura espropriativa di una parte dei terreni di D. per una superficie complessiva di 1.499 mq (cfr. doc. 18);

c) infine, non è difforme rispetto ai richiamati doveri di correttezza e buona fede la rappresentazione, fornita dagli attori, della situazione economico-finanziaria di D. S.r.l.

In particolare, Immobiliare TI. ha lamentato la non corrispondenza tra l’importo dichiarato all’art. 5.1 dell’accordo stipulato in data 22.06.20 con riguardo alle poste tributarie a carico della Società (pari ad € 764.563,00) e la relativa voce di bilancio risultante dallo stato patrimoniale allegato all’accordo del 15.02.2021 (pari ad € 657.141,65).

Secondo la tesi della convenuta, l’omessa apposizione della propria sottoscrizione dello specifico

documento contabile costituirebbe la prova della mancata conoscenza di tale discrasia. La doglianza è infondata.

In primo luogo, anche a voler attribuire rilevanza all’assenza della sottoscrizione di Immobiliare TI. in calce allo stato patrimoniale allegato all’accordo del 15.02.21, è pacifico che la convenuta ha, invece, sottoscritto ed inviato a controparte la prima proposta irrevocabile che, ai sensi dell’art. 5.1, prevede che “il complessivo onere di cui al contenzioso tributario sopra riportato e inerente agli anni non ancora accertati ammonta complessivamente in via presuntiva ad €. 764.563,00. Tali oneri fiscali rimarranno a carico della Società (D. S.r.l.), anche dopo l’esecuzione del contratto. La Società si farà carico pertanto di tutte le incombenze in ordine alla definizione del contenzioso in essere nonché per la definizione dei conguagli di imposta inerenti le annualità non ancora accertate, nella misura definitiva che risulterà dovuta anche se di importo superiore a quello sopra indicato, sopportando i relativi oneri”. Tale clausola è stata espressamente confermata al punto 6) della proposta modificativa irrevocabile avanzata da Immobiliare TI. in data 05.02.21.

La clausola cristallizzata evidenzia l’origine contenziosa del debito in questione, nonché la sua determinazione “in via presuntiva”.

In questo quadro, l’omessa sottoscrizione di Immobiliare TI. dello stato patrimoniale allegato all’accordo del 15.02.21 non assume alcun valore indiziario circa la mancata conoscenza, da parte della stessa, della pendenza di controversie tributarie nonché della sussistenza di annualità non ancora accertate: anzi, la convenuta, sottoscrivendo le proposte del 12.06.20 e del 05.02.21, ha accettato il rischio di un’eventuale maggiore liquidazione degli importi indicati in modo prognostico. Inoltre, l’inserimento, ad opera degli attori, nel preliminare di acquisto del 22.06.20 di un importo del debito tributario superiore rispetto a quello indicato nello stato patrimoniale allegato all’accordo del 15.01.21 è stato evidentemente compiuto a maggior tutela del promissario acquirente.

In definitiva, la determinazione in via presuntiva -e per eccesso- dell’onere economico derivante dal contenzioso tributario – stante anche il tenore letterale dell’art. 5.1 dell’accordo del 22.06.20, confermato dalla proposta modificativa del 15.02.21 – non ha comportato una rappresentazione artificiosamente falsata della situazione economico-patrimoniale di D.

In sintesi, la piena conoscenza, da parte di Immobiliare TI., sia della modifica della destinazione urbanistica dei terreni di D. sia del procedimento espropriativo gravante su una porzione dell’area della Società sia della pendenza di controversie tributarie e della sussistenza di annualità non ancora accertate conduce a rigettare sia la domanda riconvenzionale di risoluzione giudiziale del contratto preliminare per l’inadempimento dell’ attrice all’obbligo di correttezza nell’esecuzione del negozio stesso sia la domanda di risarcimento dei danni ex art. 1337 c.c.

5. La domanda riconvenzionale subordinata di riduzione, ai sensi dell’art. 1480 c.c., del corrispettivo del contratto preliminare di compravendita

Non è condivisibile la tesi della convenuta che invoca l’applicabilità del rimedio previsto dall’art. 1480 c.c., trattandosi di uno strumento previsto per le sole ipotesi in cui l’alienante non comunichi all’acquirente che il bene venduto ha un’estensione minore di quella pattuita, per essere la parte rimanente di proprietà di un terzo.

Infatti, quanto sinora esposto in merito alla conoscenza, da parte di Immobiliare TI., della pendenza di un procedimento espropriativo inerente ad una parte dei terreni oggetto del contratto preliminare di compravendita, non può che comportare il rigetto della domanda di riduzione del corrispettivo proposta ai sensi della norma citata.

Più precisamente, la conoscenza del vincolo di esproprio sin dal 10.12.2020 e, dunque, già in epoca anteriore all’assunzione dell’obbligo di stipulazione del contratto definitivo (in data 15.02.21), impedisce al convenuto di pretendere la riduzione del prezzo. Inoltre, con la proposta modificativa irrevocabile formulata in data 05.02.21, Immobiliare TI. ha già ottenuto una rinegoziazione del prezzo – in riduzione – in ragione dell’approvazione, in data 05.01.21, della variante al Piano di Governo del Territorio da parte del Comune di San Giuliano Milanese. Nel medesimo contesto, parte convenuta avrebbe potuto e dovuto far valere anche le altre sopravvenienze – id est la procedura di esproprio – asseritamente idonee ad incidere in modo diminutivo sul prezzo della compravendita.

6. La domanda attorea ex art. 2932 c.c.

Va premesso che l’interpretazione del contratto litigioso conduce a ritenere che si tratti di un contratto preliminare, con obbligo delle parti di addivenire al definitivo e così al trasferimento delle res in questione (cfr. punti 1 e 3 del contratto), e non già di un contratto definitivo ove manchi esclusivamente l’atto pubblico notarile (ipotesi nella quale la Corte di Cassazione ritiene scorretto il rimedio dell’art. 2932 c.c. dovendo, in tal caso, la parte adempiente chiedere una pronuncia dichiarativa, cfr. Cass. civ., Sez. III, Sent., 05/09/2022, n. 261362 e, nella giurisprudenza di merito, Trib. di Milano 30.11.23).

2 Come affermato dalla Suprema Corte nella pronuncia richiamata: “La sentenza ex art. 2932 c.c.,è ben diversa da quella, dichiarativa, meramente accertativa dell’avvenuto perfezionamento del contratto, perché ne sono diversi i presupposti: la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., implica un obbligo a contrarre rimasto inattuato, la sentenza dichiarativa Ciò premesso in ordine al corretto utilizzo del rimedio di cui all’art. 2932 c.c. alla luce delle considerazioni espresse ai punti precedenti e dell’infondatezza delle domande risolutorie formulate da Immobiliare TI., vanno accolte le domande di parte attrice di accertamento dell’inadempimento della convenuta all’obbligo di sottoscrizione del contratto definitivo, con conseguente pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c. con conseguente trasferimento coattivo alla convenuta:

– delle quote costituenti l’intero capitale sociale di D. di cui alla proposta irrevocabile sottoscritta il 05.02.2021 ed accettata il 15.02.2021 da ognuno dei singoli attuali attori- per le rispettive quote di partecipazione- con condanna della convenuta al pagamento del prezzo;

– dei crediti finanziamenti infruttiferi soci da ciascuno dei singoli attori ciascuno per il corrispettivo concordato.

Infatti, il contratto preliminare -non sottoposto a termini o condizioni- non è stato adempiuto dalla convenuta e lo stesso non è affetto da alcun vizio che ne comporti lo scioglimento ovvero la modifica del relativo prezzo, come sollecitato dalla convenuta.

È rispettata, peraltro, la condizione del secondo comma dell’art. 2932 c.c., in quanto nell’ipotesi, come quella di specie, di inadempimento del preliminare di vendita contenente un termine – non rispettato alla scadenza – per la stipulazione del definitivo, l’esercizio dell’azione di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. non presuppone necessariamente la natura essenziale di tale termine né l’intimazione di una diffida ad adempiere a carico della controparte. È infatti sufficiente la sola condizione oggettiva dell’omessa stipulazione del definitivo, che determina di per sé l’interesse alla pronuncia costitutiva (Trib. di Milano 14.06.2022).

7. La domanda riconvenzionale proposta dalla convenuta Cassa di Risparmio di Asti per la condanna di MO. Finanziaria in liquidazione al pagamento della somma di € 414.000,00, oltre interessi legali dalla domanda al saldo effettivo

È fondata la domanda proposta in via riconvenzionale dalla Cassa di Risparmio di Asti e avente ad oggetto la condanna di MO. Finanziaria al pagamento della somma di € 414.000,00, oltre interessi legali.

In primo luogo, l’Istituto di Credito ha sottoscritto sia la proposta irrevocabile originariamente formulata da Immobiliare TI. sia la modifica della stessa avanzata dal promissario acquirente in data 05.02.21.

Rileva in proposito l’art. 3 della proposta iniziale secondo la quale “3.2 Il Promittente Venditore MO. Finanziaria in liquidazione si impegna a regolare, al momento dell’esecuzione, il rapporto con il Creditore garantito inerente il diritto di pegno a suo tempo concesso. 3.3 Il Creditore garantito, a seguito della regolazione di cu al punto 3.2) si obbliga ora per allora a liberare la quota di proprietà di MO. presuppone, all’opposto, che un contratto si sia già perfezionato. Di qui la differente natura degli effetti: costituitivi, la prima, perché il provvedimento giudiziale provoca una modificazione della realtà giuridica preesistente al giudizio; dichiarativi, la seconda, la quale ha valore meramente ricognitivo di un effetto traslativo già prodotto”.

Finanziaria in liquidazione dal diritto di pegno”. Siffatta clausola veniva poi confermata al punto 6) della successiva proposta modificativa irrevocabile.

Il coinvolgimento di Cassa di Risparmio nell’accordo intercorso tra i soci di D. e Immobiliare TI. si è concretizzato unicamente nella promessa di liberare dal diritto di pegno la quota di partecipazione di MO. Finanziaria, a fronte del versamento della somma di € 414.000,003 al momento della cessione delle quote e dei crediti infruttiferi dei soci e, comunque, non oltre il 31.03.21 (data fissata dalla proposta modificativa quale termine per l’esecuzione del contratto).

La somma doveva essere corrisposta dallo stesso debitore pignoratizio e non da Immobiliare TI., giacché con quest’ultima Cassa di Risparmio di Asti non aveva stipulato alcun accordo che contemplasse il pagamento diretto del debito gravante sulla prima.

In definitiva, la previsione del pagamento del credito pignoratizio con il ricavato della compravendita costituiva solo un’occasionale modalità di pagamento di un debito, la cui sussistenza prescindeva dalla possibile conclusione dell’affare. La conferma dell’estraneità della convenuta rispetto al rapporto di debito- credito intercorrente tra MO. Finanziaria e Cassa di Risparmio di Asti, si deduce dall’accordo, stipulato in data 26.02.21 e valido sino al 30.04.21, in forza del quale la Banca avrebbe proceduto alla cancellazione del pegno trascritto sulla partecipazione sociale a fronte dell’incasso di € 260.000,00, in luogo del corrispettivo complessivo di € 414.000,00 spettante a MO. Finanziaria per la vendita della quota e del credito infruttifero (doc. 11 di parte attrice).

Pertanto, a fronte della mancata esecuzione del contratto preliminare stipulato il 15.02.214 e del venir meno della validità dell’accordo concluso tra l’istituto di credito e MO. Finanziaria, il credito vantato da Cassa di Risparmio di Asti è scaduto ed esigibile nella misura originaria.

Invero, è la stessa MO. Finanziaria a riconoscere di essere debitrice, nei confronti di Cassa di Risparmio di Asti, della somma di € 414.000,00, asserendo di essere stata danneggiata dall’inadempimento di Immobiliare TI. e pretendendo, a titolo di risarcimento, la somma di € 154.000,00, vale a dire la differenza tra l’importo originario di € 414.000,00 e la somma successivamente concordata di € 260.000,00 (cfr. atto di citazione depositato il 03.09.21).

8. In merito alla domanda attorea di condanna di Immobiliare TI. al pagamento, in favore di MO. Finanziaria, della somma di € 154.000,00 a titolo risarcitorio.

La condotta inadempiente del promissario acquirente non solo ha determinato la mancata stipulazione del contratto definitivo di compravendita congiunta delle quote e dei crediti infruttiferi dei soci di D. S.r.l., ma ha anche provocato un danno a MO. Finanziaria.

3 Somma composta da € 9.000,00 per la partecipazione sociale ed € 405.000,00 per il credito infruttifero, dei quali risultava titolare MO. Finanziaria

4 È evidente come i motivi che hanno impedito di giungere all’esecuzione del contratto preliminare non siano in alcun modo imputabili alla Cassa di Risparmio di Asti, in quanto la stessa, solo se soddisfatta del proprio credito, avrebbe dovuto liberare dal pegno la quota di MO. Finanziaria

Infatti, l’omessa esecuzione del contratto preliminare entro il 30.04.21 (termine di validità dell’accordo stipulato tra MO. Finanziaria e Cassa di Risparmio di Asti) ha impedito al socio di estinguere il debito nei confronti della Banca, beneficiando della riduzione del controvalore del pegno da € 414.000,00 ad € 260.000,00.

Nonostante i tentativi di parte attrice di ottenere la rinnovazione dell’accordo con rinuncia al termine originariamente apposto, Cassa di Risparmio di Asti non ha modificato la propria decisione di non prorogare la validità del contratto stipulato con MO. Finanziaria (doc. 17 di parte attrice).

Dunque, l’inadempimento imputabile a titolo di colpa ad Immobiliare TI. ha cagionato a MO. Finanziaria un danno ingiusto, posto che quest’ultima si è determinata a definire la propria posizione nei confronti di Cassa di Risparmio di Asti, legittimamente confidando nella stipula del contratto definitivo entro il termine concordato.

In altri termini, l’inadempimento del contratto preliminare posto in essere dalla convenuta, a sua volta, ha cagionato l’inadempimento di MO. Finanziaria nei confronti del creditore pignoratizio. Pertanto, non v’è dubbio che il pregiudizio, consistente nella perdita della possibilità di godere della riduzione della somma dovuta all’istituto di credito, costituisca una conseguenza immediata e diretta del primo inadempimento. Anche il requisito della prevedibilità del danno, sancito dall’art. 1225 c.c., deve ritenersi soddisfatto, in quanto, l’art. 3 della proposta iniziale (confermato al punto 6) della successiva proposta modificativa) contempla espressamente l’impegno di MO. Finanziaria a regolare, al momento dell’esecuzione del preliminare, il proprio rapporto con il creditore garantito. Inoltre, era noto alle parti il coinvolgimento di Cassa di Risparmio di Asti in ogni fase della compravendita in esame, considerato che la sottoscrizione della Banca risulta in calce tanto alla proposta irrevocabile originariamente formulata da Immobiliare TI. quanto alla modifica della stessa avanzata dal promissario acquirente in data 05.02.21.

Il danno in questione deve quantificarsi in misura pari alla differenza tra l’importo di € 414.000,00 spettante a MO. Finanziaria per la vendita della partecipazione e del credito infruttifero e la somma concordata con Cassa di Risparmio di Asti, pari ad € 260.000,00, per la cancellazione del pegno.

Immobiliare TI. va quindi condannata al pagamento, in favore di MO. Finanziaria, della somma di € 154.000,00 a titolo risarcitorio, quantificato in tale importo dalla danneggiata senza richiesta di ulteriori interessi o rivalutazione. Dunque, su tale somma, già rivalutata in moneta attuale, decorrono esclusivamente gli interessi dalla sentenza al saldo.

9. Il comando giudiziale e il governo delle spese

Il Tribunale quindi procedere, una volta rigettate tutte le domande riconvenzionali di Immobiliare TI., a pronunciare sentenza costitutiva in luogo dell’atto pubblico notarile di trasferimento delle quote a favore dell’attore. Poiché la pronuncia giudiziale deve ripetere esattamente il meccanismo negoziale nel sinallagma contrattuale (cfr. punto 3 del contratto), ove al passaggio di proprietà delle quote doveva corrispondere simultaneamente il pagamento del prezzo, i trasferimenti vengono subordinati al pagamento a carico dell’acquirente del corrispettivo.

Le spese di lite sono governate secondo il principio della soccombenza e quindi:

– Immobiliare TI. va condannata al pagamento delle spese degli attori, in solido fra loro, e liquidate come da dispositivo, tenendo conto – alla luce del valore della causa – dei valori medi del relativo scaglione di riferimento, delle questioni trattate e della scansione della lite, ove non si è dato corso all’istruzione orale;

– MO. Finanziaria in liquidazione va condannata al pagamento delle spese di Cassa di Risparmio di Asti, liquidate come da dispositivo, tenendo conto – alla luce del valore della causa – dei valori minimi del relativo scaglione di riferimento, delle questioni trattate e della scansione della lite.

Trib. Milano, sent., 18.03.2025