1. Con ricorso regolarmente notificato il 14/02/2025 e depositato il 28/02/2025, la ricorrente impugna l’ordinanza di messa in pristino (demolizione) adottata dal Comune di Condofuri – Area Tecnico e Territorio – Servizio Urbanistica Demanio, n. 49 del 6/11/2024, notificatale il 16.12.2024.

L’ordinanza di demolizione è stata adottata dal Comune di Condofuri a seguito della sentenza di questo TAR n. 307/2024, di accoglimento del ricorso r.g. n. 23/2023, proposto dal vicino, sig. Carmelo Mangiola, che aveva denunciato (e chiesto di sanzionare) l’abuso edilizio coincidente nella realizzazione sine titulo nell’unità immobiliare della sig.ra Mandragonadi una porta-finestra.

Avverso tale ordinanza è insorta la Sig.ra Mandragona che deduce, in un unico motivo di ricorso (così rubricato: “Violazione degli artt. 3, 7, 10 bis e 21 nonies della legge 241/1990 e dell’art. 31 del DPR 380/2001; violazione dell’art. 24 della Costituzione; eccesso di potere per arbitrarietà, difetto di istruttoria, carenza dei presupposti, travisamento dei fatti, sviamento, contraddittorietà con precedente provvedimento”) i seguenti motivi di diritto:

a) l’ordinanza impugnata non indicherebbe le ragioni della ritenuta abusività della porta finestra dell’immobile di proprietà della ricorrente, non essendo sufficiente il mero richiamo alla sentenza di questo TAR n. 307/2024, atteso che l’utilizzo della motivazione per relationem sarebbe possibile “solamente nelle ipotesi di richiamo ad altri atti dell’amministrazione e non già con riferimento a provvedimenti giurisdizionali”.

L’ordinanza di demolizione sarebbe, dunque, viziata da difetto di motivazione, non indicando i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che hanno determinato la decisione dell’amministrazione.

b) La precedente sentenza di questo TAR – sostiene la ricorrente – non avrebbe “affatto ritenuto l’abusività della porta finestra ma” avrebbe “solamente rilevato l’insufficienza della perizia di parte inoltrata dalla sig.ra Mandragona in data 25.07.2022 (doc. 4) a soddisfare il rigoroso onere della prova, come delineato dalla giurisprudenza amministrativa, per dimostrare la realizzazione di un’opera in epoca anteriore alla legge 761/1967” e ritenuto illegittima la decisione dell’Amministrazione di negare l’esercizio dei poteri sanzionatori compulsati dal Sig. Mangiola “per le ragioni indicate nel provvedimento impugnato”, atteso che dette ragioni integravano una inammissibile inversione del rigoroso onus probandi tratteggiato dalla giurisprudenza.

Ciononostante, prima di adottare l’ordinanza di demolizione impugnata, il Comune avrebbe dovuto comunicare l’avvio del procedimento amministrativo ai sensi dell’art. 7 della legge 241/1990 consentendo alla ricorrente di esercitare i diritti partecipativi.

L’amministrazione comunale, quindi, avrebbe dovuto consentire alla ricorrente di fornire elementi a dimostrazione della realizzazione della porta finestra in epoca antecedente l’entrata in vigore della legge n. 761/1967 “ulteriori” rispetto a quelli forniti con la perizia del 25/7/2022 e già valutati positivamente dal Comune di Condofuri.

Dopo la notifica dell’ordinanza impugnata, la sig.ra Mandragona ha, infatti, conferito incarico ad un tecnico di fiducia al fine di eseguire un’ulteriore indagine per dimostrare l’epoca di realizzazione delle porta finestra (da cui emergerebbero elementi che avrebbe potuto rappresentare in sede amministrativa nel contraddittorio procedimentale).

Il tecnico incaricato ha redatto una perizia giurata del 30/1/2025 (doc. 5) nella quale ha:

– indicato i titoli di provenienza, evidenziando che il fabbricato in oggetto era esistente già in epoca antecedente l’anno 1938, come risulta dall’atto di Donazione del 16/9/1938 (Repertorio 720), registrato in data 22/9/1938 redatto dal notaio dr. Attilio Natoli, in favore della donataria Rodà Iolanda (dante causa della figlia Labate Francesca che lo ha ricevuto in donazione nell’anno 1981, a sua volta dante causa della ricorrente che ha acquistato l’immobile nel 1999);

– richiamato i provvedimenti del Tribunale Civile di Reggio Calabria costituiti dall’ordinanza cautelare n. 2819/2017 del 05/6/2017 (R.G. 798/2017) – provvedimento confermato dal Tribunale Collegiale (proc. n.2462/2017 R.G.) – e dalla sentenza 1421/2023 del 03/11/2023, emessa nell’ambito del procedimento n.1025/2017 R.G., con cui è stato dichiarato l’acquisto per usucapione da parte alla Sig.ra Mandragona, tra gli altri, del diritto di servitù di passaggio e veduta sul viottolo posto sul sub. 60, da esercitarsi tramite la porta finestra posta sul prospetto ovest della proprietà Mandragona;

– evidenziato che nell’ambito dei procedimenti n.798/2017 RG e 1025/2017 RG sono stati escussi diversi informatori e testimoni;

– richiamato, in particolare, le deposizioni rese nel primo procedimento dal sig. Labate Giuseppe e dal sig. Condemi Giovanni;

– inoltre, il tecnico ha dato atto nella perizia (pag. 3 e ss.) di un “sopralluogo effettuato il 22/1/2015” (rectius: 2025) in occasione del quale, con l’ausilio di una impresa incaricata dalla ricorrente, sono stati fatti dei sondaggi con la spicconatura di alcune parti del fabbricato, evidenziando, tramite fotografie, che:

– dall’esame << è risultato che l’immobile è stato costruito con pietre e calce, oltre a mattoni pieni in muratura ordinaria, con tecnica costruttiva che veniva utilizzata per l’edificazione degli immobili in epoca antecedente il 1938>>;

– <<Si è accertato che la tecnica costruttiva rilevata sulla parete esterna del fabbricato è la medesima utilizzata in prossimità della porta finestra.>>;

– <<Il rilievo effettuato sulla porta finestra, inoltre, non ha evidenziato segni di modifiche costruttive (aggiunte o riparazioni) avvenute in epoca successiva rispetto alla costruzione originale.>>;

– <<Pertanto, la porta finestra che affaccia sul viottolo appartenente al sub.60 è stata realizzata al momento dell’edificazione dell’intera costruzione, comunque in epoca abbondantemente precedente al 1942.>>;

– <<Inoltre nello stesso sopralluogo viene rilevato che la porta-finestra ha un’altezza di 196 cm., misura che veniva adottata sempre negli anni antecedenti al 1942, quindi compatibile con la sua realizzazione già all’epoca dell’edificazione dell’intero fabbricato.>>.

La partecipazione al procedimento della ricorrente avrebbe portato l’amministrazione ad adottare un provvedimento del tutto diverso.

c) Il Comune di Condofuri avrebbe dovuto comunicare alla ricorrente, ai sensi dell’art. 10 bis della legge 241/1990, i motivi ostativi all’accoglimento dell’istanza diretta al riconoscimento della legittimità edilizia della porta finestra quale opera realizzata precedentemente all’entrata in vigore della legge n. 761/1967; tanto anche in considerazione del legittimo affidamento sul riconoscimento da parte del Comune della liceità dell’opera ingenerato nella ricorrente a seguito del deposito della suddetta perizia e dell’adozione del provvedimento del 26/10/2022.

L’amministrazione non avrebbe potuto adottare l’ordinanza di demolizione senza consentire al privato che aveva già ottenuto il bene della vita costituito dalla valutazione di regolarità edilizia urbanistica di presentare osservazioni, documenti ed ulteriori elementi di prova ai fini della dimostrazione dell’epoca di realizzazione della porta finestra.

L’ordinanza impugnata sarebbe viziata da difetto di istruttoria nonché manifestamente in contrasto con le precedenti determinazioni ed il precedente operato dello stesso Comune nonché lesiva del legittimo affidamento ingenerato nella ricorrente.

d) L’ordinanza impugnata costituirebbe un provvedimento di annullamento d’ufficio e/o revoca della precedente determinazione da ritenersi soggetto alle regole dettate per l’autotutela dall’art. 21 nonies della legge 241/1990.

Il Comune non avrebbe potuto adottare il provvedimento se non in un termine ragionevole, comunque non superiore a 12 mesi dal precedente provvedimento autorizzativo e, in ogni caso, avrebbe dovuto tenere conto degli interessi della ricorrente destinataria.

Tanto più che questo Tribunale non avrebbe “dichiarato la illegittimità edilizia della porta finestra” ma avrebbe soltanto “annullato il provvedimento del 26.10.2022 in considerazione dell’insufficienza delle argomentazioni addotte dal Comune (e riconducibili all’accoglimento di quanto certificato nella perizia del 25.07.2022 in ordine all’epoca di realizzazione dell’opera) per negare l’esercizio dei poteri sanzionatori”.

e) Non sarebbe applicabile l’art. 31 del D.P.R. 380/2001 in quanto le opere sarebbero state realizzate in epoca precedente al 1938, comunque in epoca abbondantemente precedente al 01.09.1967 e, pertanto, in epoca nella quale non vigevano in tema di distanze né il D.M. 1444/1968, né il Piano Regolatore Generale, né la Legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150.

La perizia del 30/1/2025, redatta a seguito e sulla base di sopralluogo nel corso del quale sono stati effettuati e documentati, anche con fotografie, dei sondaggi con la spicconatura di alcune parti del fabbricato dimostrerebbe che l’immobile è stato costruito con pietre e calce, oltre a mattoni pieni in muratura ordinaria; tale tecnica costruttiva veniva utilizzata per l’edificazione degli immobili in epoca antecedente il 1938, sarebbe stata rilevata sulla parete esterna del fabbricato e sarebbe la medesima utilizzata in prossimità della porta finestra; il rilievo effettuato sulla porta finestra non avrebbe evidenziato segni di modifiche costruttive (aggiunte o riparazioni) avvenute in epoca successiva rispetto alla costruzione.

2. In esito alla camera di consiglio del giorno 19 marzo 2025, con ordinanza n. 51 del 20 marzo 2025 è stata rigettata la domanda cautelare “Ritenuto che, al sommario esame proprio della fase cautelare, e riservata alla successiva fase di merito ogni valutazione in ordine all’ammissibilità del ricorso in relazione alla mancata previa notificazione dello stesso al sig. Carmelo Mangiola, i motivi dedotti non appaiono assistiti dal prescritto requisito del fumus boni iuris, tenuto conto che:

– l’ordinanza di demolizione ha natura di atto dovuto e vincolato, con la conseguenza che essa è dotata di un’adeguata e sufficiente motivazione se contiene la descrizione delle opere abusive e le ragioni della loro abusività e non necessita della previa comunicazione di avvio del procedimento;

– le censure volte a dimostrare il carattere risalente del manufatto, al fine di collocarne la realizzazione in epoca anteriore alla c.d. legge ponte n. 761 del 1967, sembrano già smentite dalla precedente sentenza di questo Tribunale n. 307/2024, non appellata, che ha annullato il provvedimento del 26.10.2022 prot. n. 14527 dell’Area Tecnica e Territorio del Comune di Condofuri”.

3. Per resistere al ricorso, in data 23 marzo 2025, si è costituito in giudizio, con atto di mera forma, il Comune di Condofuri.

4. Con ordinanza n. 2086 dell’11 giugno 2025, il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Seconda), in riforma dell’ordinanza impugnata, ha accolto l’istanza cautelare e sospeso l’efficacia esecutiva dell’ordinanza del Comune di Condofuri di messa in pristino n. 49 del 6 novembre 2024 “osservato, ad un primo esame proprio della presente fase, che non appare prima facie applicabile al caso di specie l’istituto dell’acquisizione al patrimonio del Comune dell’intervento edilizio e della relativa area di sedime di cui all’art. 31, comma 3, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, richiamato nell’ordinanza di demolizione n. 49 del 6 novembre 2024, e a cui è seguito, in data 28 aprile 2025, un accertamento d’inadempienza all’ordine di ripristino, cosicché, a prescindere da ogni valutazione circa l’abusività della porta finestra, è congruo, nel bilanciamento degli opposti interessi, mantenere la res adhuc integra nelle more del giudizio di merito”.

5. In vista dell’udienza pubblica di discussione del ricorso nel merito, in data 16 ottobre 2025 la ricorrente ha depositata memoria con la quale ha ulteriormente dedotto:

a) sull’insussistenza di controinteressati (invocando giurisprudenza anche di questo Tribunale formatasi in materia), chiedendo, in ogni caso, la concessione dell’errore scusabile e/o di disporre l’integrazione del contraddittorio; nonché,

b) sulla fondatezza del ricorso.

6. All’udienza pubblica del 19 novembre 2025 la causa è stata chiamata e trattenuta in decisione.

7. Il ricorso, come già rilevato in sede cautelare, è inammissibile per omessa notifica al controinteressato sig. Carmelo Mangiola.

7.1. Com’è noto, la nozione di controinteressato in senso tecnico postula il concorso di due elementi essenziali, uno di tipo formale e l’altro di tipo sostanziale: il primo da ricercare nell’espressa menzione o nell’immediata individuabilità del soggetto in questione nel provvedimento, come si evince dallo stesso art. 41 c.p.a.; il secondo consistente nel riconoscimento, in capo al suddetto soggetto, di un interesse giuridico qualificato al mantenimento degli effetti dell’atto.

La giurisprudenza amministrativa pacifica e risalente (cfr. Ad. Plen. 19 giugno 1996, n. 9, Ad. Plen. 28 settembre 1987, n. 22) riconosce la qualità di controinteressati (in senso formale) non solo ai soggetti che nell’atto impugnato siano individuati ma anche a quelli che siano comunque “agevolmente” o “facilmente individuabili” dal provvedimento impugnato o aliunde.

In materia edilizia, in linea generale, è controinteressato in senso tecnico (soltanto) colui che, oltre a ricevere (rispetto a un proprio diritto reale) direttamente un vantaggio dal diniego del titolo abilitativo o dall’attività repressiva dell’amministrazione, sia anche contemplato nel provvedimento impugnato (Cons. Stato, sez. II 8 luglio 2025 n. 5917 e giurisprudenza ivi richiamata al § 9; TAR Reggio Calabria 25 marzo 2024 n. 232 e giurisprudenza ivi richiamata; TAR Friuli Venezia Giulia, sez. I, 12 maggio 2025, n. 207 al § 5) o, come detto, sia comunque agevolmente individuabile.

Il riconoscimento della qualità di controinteressato al proprietario confinante o vicino denunciante, quindi, non può essere compiuto una volta per tutte e in termini generali o astratti ma implica una serie di verifiche in concreto, che considerino la situazione specifica del singolo vicino confinante/autore della segnalazione a mente dell’art. 41, comma 2, c.p.a. o, comunque, la sua agevole individuabilità.

7.2. Nel caso di specie, il signor Carmelo Mangiola, pur non direttamente menzionato nel provvedimento impugnato, è individuabile (anche formalmente) in ragione dell’espresso richiamo “per relationem”contenuto nell’ordinanza di demolizione impugnata, rispettivamente:

a) alla sentenza di questo Tribunale, resa anche nei confronti del Sig. Mangiola;

b) al provvedimento del 26.10.2022 Prot_Par 0014527 del Responsabile dell’Area Tecnica e Territorio Servizio I- Lavori Pubblici Ambiente-SUAP del Comune di Condofuri, annullato con la medesima sentenza, conclusivo del procedimento avviato su iniziativa del Sig. Mangiola con nota prot. n. 7703 del 16.06.2022, con la quale diffidava il Comune di Condofuri di ingiungere all’odierna ricorrente il ripristino dello stato dei luoghi;

c) al parere espresso dal legale dell’ente che ha sconsigliato di proporre appello al Consiglio di Stato avverso la medesima sentenza.

7.3. Nel corpo dell’ordinanza impugnata, infatti, la sentenza di questo Tribunale non costituisce un richiamo “fugace” (cfr. Cons. Stato sez. 6 dicembre 2023 n. 3068) o irrilevante: come riconosce parte ricorrente (pur al fine di contestare tale tecnica motivazionale), rappresenta l’unico presupposto da cui l’Amministrazione comunale trae il convincimento “che la porta-finestra ubicata nell’unità immobiliare di proprietà della signora Mandragona va messa in ripristino”.

In altri termini, nell’economia generale del provvedimento, la sentenza di questo TAR e la vicenda procedimentale da cui è scaturita rappresentano i presupposti imprescindibili che giustificano l’esercizio del potere, tanto che la motivazione dell’ordinanza impugnata si esaurisce nell’indicazione della ritenuta abusività della porta finestra e nel richiamo alla sentenza di questo Tribunale n. 307/2024, emessa su ricorso di Carmelo Mangiola.

7.4. Non è pertinente, al riguardo, il richiamo operato da parte ricorrente – nella memoria depositata in vista dell’udienza pubblica – alla sentenza di questo TAR n. 702/2023, che ha, invece, escluso la qualità di “controinteressati” (non a meri privati denuncianti ma) alle Forze dell’ordine e, quindi, anche all’Arma dei Carabinieri che aveva segnalato l’abuso nell’esercizio di competenze pubblicistiche di vigilanza edilizia.

7.5. Nessun dubbio potrebbe sussistere, poi, in ordine alla circostanza che il medesimo Sig. Mangiola sia portatore di un interesse qualificato alla conservazione del provvedimento impugnato, di natura eguale e contraria a quella della ricorrente (cd. elemento sostanziale).

Premesso che anche i soggetti che non sono diretti destinatari dell’atto hanno titolo a chiedere tutela contro l’inosservanza delle regole pubblicistiche, evocando un interesse legittimo uguale e contrario a quello del destinatario dell’atto (Cons. Stato, sez. II n. 10589/2023 cit.), e sono, quindi, controinteressati in senso sostanziale, nel caso di specie, come emerge dalla sentenza di questo Tribunale richiamata nell’ordinanza impugnata (n. 307/2024), il Sig. Mangiola:

a) è proprietario del fabbricato sito in Condofuri (RC), via Peripoli, censito nel N.C.E.U. del predetto Comune, al foglio 69, particella 60, subalterno 2, confinante, ad ovest, con il fabbricato della sig.ra Mandragona, al cui piano terra insiste una porta-finestra che è stata oggetto, dapprima, di un giudizio, ex art. 703 c.p.c., di reintegrazione nel possesso della servitù di affaccio in alienum e di aria/luce e, successivamente, di un giudizio di usucapione del diritto di servitù, entrambi instaurati dalla controinteressata;

b) al fine di meglio istruire il procedimento civile da ultimo menzionato, ha chiesto al Comune di Condofuri di avere accesso alla pratica di condono edilizio relativo al fabbricato al cui piano terra insiste l’unità immobiliare della sig.ra Mandragona; e l’esperimento di tale accesso ai documenti amministrativi ha consentito al medesimo sig. Mangiola di acquisire copia della perizia giurata del 27.09.2013, redatta, previo dichiarato sopralluogo, dal tecnico incaricato dalla ditta proprietaria richiedente il condono e corredata da una piantina planimetrica del predetto piano terra, laddove la porta-finestra in contestazione non risultava raffigurata;

c) ha chiesto, dunque, al Comune di Condofuri di esercitare il potere di vigilanza circa il corretto utilizzo del territorio di cui agli artt. 27 e ss. D.P.R. n. 380/2001 e, dunque, di sanzionare l’abuso edilizio coincidente con la realizzazione sine titulo della porta-finestra de qua;

d) attesa la persistente inerzia dell’amministrazione comunale, in data 11.02.2022, il sig. Mangiola ha instaurato presso questo Tribunale ricorso ex artt. 31-117 c.p.a., assunto al n. 64/2022 R.G. e definito con sentenza n. 387 del 7.06.2022, dichiarativa dell’improcedibilità per carenza di interesse. Ciò in considerazione della sopravvenuta presentazione, da parte della sig.ra Mandragona, dell’istanza prot. n. 3814 del 24.3.2022 di sanatoria, ex art. 36 D.P.R. n. 380/2001, e contestuale compatibilità paesaggistica postuma (art. 167 D.lgs. n. 42/2004) avuto riguardo alla porta-finestra in contestazione;

e) considerata la mancata definizione del procedimento nel termine di cui all’art. 36 comma 2 citato D.P.R. e, dunque, sul presupposto che lo stesso dovesse intendersi definito nel senso del silenzio-rigetto, l’odierno ricorrente, con nota prot. n. 7703 del 16.06.2022, ha diffidato il Comune di Condofuri ad ingiungere all’odierna ricorrente il ripristino dello stato dei luoghi;

f) in risposta a tale diffida, l’amministrazione comunale con il provvedimento di cui alla nota del 26.10.2022 Prot_Par 0014527 del 26.10.2022 ha rigettato tale richiesta;

g) con ricorso r.g. n. 23 del 2023 ha impugnato tale provvedimento dinnanzi a questo Tribunale (giudizio conclusosi con la sentenza di accoglimento n. 307/2024);

h) vanta, quindi, un interesse differenziato e qualificato alla conseguente rimozione dell’opera abusiva insistente sul fondo di proprietà dell’odierna ricorrente.

7.6. Non è revocabile in dubbio, pertanto, in ragione del peculiare svolgimento della contesa nel corso di quasi dieci anni, la qualificazione del predetto quale unico controinteressato a cui il ricorso avrebbe dovuto essere notificato ai sensi dell’art. 41 comma 2 c.p.a.

7.7. Ritiene, infine, il Collegio che, alla luce delle plurime e convergenti ragioni sopra esposte per poter individuare sin dalla proposizione del ricorso il Sig. Mangiola quale controinteressato formale e sostanziale, non ricorrano i presupposti previsti dall’art. 37 c.p.a. per disporre la rimessione in termini per errore scusabile non sussistendo né “oggettive ragioni di incertezza” né “gravi impedimenti di fatto”, dovendosi ritenere, invece, la mancata notifica del ricorso allo stesso ben noto controinteressato insuscettibile di sanatoria.

8. Il ricorso è, dunque, inammissibile.

9. Le spese possono essere, comunque, compensate in ragione sia della natura in rito della decisione che del carattere meramente formale delle difese spiegate dal Comune di Condofuri.

TAR CALABRIA – REGGIO CALABRIA, I – sentenza 01.12.2025 n. 745