La domanda svolta da parte attrice deve trovare accoglimento e va pertanto accolta, poiché fondata sia in fatto che in diritto per le ragioni che di seguito vengono esposte.
Il presente giudizio verte sull’accertamento dell’efficacia vincolante o meno della clausola del Regolamento sia quello per la gestione ed amministrazione della multiproprietà che quello Generale della multiproprietà che sostanzialmente vietano la detenzione di cani all’interno delle unità private. Sotto il profilo fattuale, è acclarato che la sig.ra CP_1 è condomina del Parte_1 […] che è un complesso immobiliare ad uso residenziale turistico, per aver acquistato, unitamente al di lei padre sig. Persona_1 , dalla società (omissis) spa nel 1990 la quota complessiva di 120,70/1000 della p.m. 21, quota corrispondente al periodo di godimento 19 e 20. Peraltro, nel contratto di compravendita di cui al doc. 1 di parte convenuta, si dà atto che il condominio è gestito in multiproprietà e soggetto ai regolamenti della multiproprietà e di condomino, accettati e confermati dall’acquirente (id est Persona_2 ) prodotti in causa quali doc.2 e 3 di parte convenuta.
Pacifica, poi, per stessa ammissione di parte convenuta, è la circostanza secondo la quale l’odierna convenuta ha introdotto il proprio animale domestico nella proprietà nel periodo di sua spettanza e proprio per questo motivo le viene contestato tale condotta in spregio all’art. 18 lett. E) del “Regolamento per la gestione ed amministrazione della multiproprietà condominiale Parte_1 “che ripeteva analogo divieto previsto dalla clausola sub. Art. 7/1 del Titolo II dell’originario Regolamento Generale della Multiproprietà”.
Ritiene, tuttavia, parte attrice che, anche ammesso quanto sopra, la nuova formulazione dell’art 1138 co.5 c.c. debba riferirsi ai regolamenti condominiali assembleari laddove, ancora prima della sua entrata in vigore a seguito della riforma del condominio, dottrina e giurisprudenza di legittimità avevano da tempo affermato che questi ultimi non potevano imporre limitazioni al diritto dei singoli condomini di fruire della propria unità immobiliare con la massima libertà derivante dall’assolutezza del diritto dominicale, citando, all’uopo, Cass. Civ. 3705/2011 che affermava che il divieto del comma 5 di tenere gli animali domestici negli appartamenti non poteva essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali approvati dalla maggioranza dei partecipanti non potendo detti regolamenti comportare limitazioni della facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi in esclusiva.
Considerata, pertanto, l’argomentazione addotta da parte convenuta, a fortiori, si può addurre che la collocazione sistematica del divieto inserita nella norma che disciplina il regolamento condominiale di natura assembleare, determina, così, la sua applicabilità solo a questi ultimi ed esclude, dunque, i regolamenti condominiali contrattuali che sono frutto della volontà espressa dai redattori del medesimo ed accettata dai condomini acquirenti delle unità immobiliari i quali con l’acquisto e l’accettazione dello stesso hanno assunto l’impegno a rispettarlo.
Si può, quindi, giungere alla conclusione logico giuridica che il focus deve vertere sulla rilevanza dell’autonomia contrattuale quale espressasi nel regolamento contrattuale con la conseguenza che la disapplicazione della norma regolamentare sul divieto di detenere animali domestici all’interno del condominio si tradurrebbe nella lesione del diritto degli altri condomini all’osservanza del regolamento.
Rileva, dunque, come, aderendo alla tesi argomentativa di parte attrice, le clausole del regolamento di natura contrattuale possono imporre limitazioni ai poteri ed alle facoltà spettanti ai condòmini sulle parti di loro esclusiva proprietà, e, purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell’atto di acquisto sia fatto riferimento al regolamento di condominio che, seppure non inserito materialmente, deve ritenersi conosciuto ed accettato in base al richiamo od alla menzione di esso nel contratto.”” (Cfr. massima allegata: Cass. Civ. Sez.II, 4529/2022: Cass. Civ. Sez.I, 24526/22). Quanto allo ius superveniens argomenta, parte attrice, che la nuova formulazione dell’art. 1138 c.c., comma V dovrebbe valere per i regolamenti emanandi o emanati dopo l’entrata in vigore della norma in esame, non essendo prevista per la stessa una deroga al principio generale dell’irretroattività dello ius superveniens, diversamente opinando, si andrebbe a compromettere ingiustificatamente il sacrosanto diritto di chi fosse giunto alla determinazione di acquistare un’ unità immobiliare nel complesso Parte_1 , facendo affidamento sull’efficacia e sull’osservanza del divieto di detenere al suo interno cani o altri animali domestici come accettato al momento dell’acquisto medesimo.
Orbene al fine di meglio comprendere i termini della questione si deve analizzare il disposto dell’art. 1138 c.c. nella sua funzione teleologica.
Da ciò si evince che l’ambito di applicazione della norma de quo è il regolamento condominiale assembleare e non quello di natura contrattuale.
Tale affermazione trova conferma nella stessa lettura del comma primo laddove stabilisce quando in un edificio si deve provvedere alla formazione di un regolamento condominiale contenente le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione nonché dal comma terzo laddove statuisce che il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’art 1136 c.c.
Conseguentemente anche il quinto comma dell’art 1138 c.c. non può che trovare applicazione con riferimento alla stesura del regolamento assembleare e non contrattuale per la cui formazione è richiesta l’unanimità data dall’acquisizione in sede di rogito del suo contenuto.
L’art 1138 c.c. disciplina il regolamento di condominio cd. assembleare determinando i casi in cui è necessario adottarne uno indicando la maggioranza necessaria per la sua approvazione.
Se è pur vero, da un lato, che la giurisprudenza di legittimità non si è ancora espressa in ordine al quinto comma dell’art 1138 c.c. così come formulato a seguito della l.220/2012, è altrettanto vero che la giurisprudenza di legittimità con la cass. civ. n. 3705/2011 ha affermato che “in tema di condominio negli edifici, il divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici, non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali approvati dalla maggioranza dei partecipanti, non potendo, detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condòmini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi individualmente in esclusiva.”
Da tale principio si può agevolmente ricavare a fortiori, il principio contrario ovvero che si dovrà ritenere legittimo il divieto inserito nel regolamento contrattuale.
A tal riguardo, si deve tenero conto che una disapplicazione automatica di una norma regolamentare che impone il divieto di animali all’interno delle proprietà esclusive sarebbe lesiva del diritto degli altri condomini all’osservanza di un regolamento e di una sua norma che, oltre che ad essere stato voluto dagli originari redattori può aver costituito riferimento per coloro che non volessero o financo potessero convivere con gli animali.
Le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale possono imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà e purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora nell’atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio (Cass. Civ. 4529/2022).
In tal caso, infatti, sussistendo il consenso di tutti i condomini è lo stesso proprietario dell’appartamento ad autolimitare il proprio diritto.
Ora, nella fattispecie è pacifico che tale divieto fosse ben noto alla convenuta sin dal momento dell’acquisto avendo con esso aderito e preso atto dei regolamenti de quibus (doc.1-2 d parte convenuta) risultando da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro ed esplicito non suscettibile di dar luogo ad incertezze (Cass. Civ. n.21307/2016) né avendo, successivamente, dato prova di aver ottenuto alcuna autorizzazione dall’amministratore.
Sotto il profilo dell’accertamento della nullità del regolamento si ritiene di dover rigettare la domanda riconvenzionale evidenziando comunque il difetto di legittimazione passiva in capo al condominio in persona dell’amministratore poiché vanno semmai evocati in giudizio i singoli multiproprietari.
A tal riguardo, si osserva come il regolamento di condominio cd contrattuale si configura, dal punto di vista strutturale, come un contratto plurilaterale avente, cioè, pluralità di parti e scopo comune; ne consegue che l’azione di nullità del regolamento medesimo è esperibile non nei confronti dell’amministratore del Parte_1 bensì nei confronti di tutti i singoli condomini venendosi a costituire una situazione di litisconsorzio necessario (Cass Civ ord. 24957/2020).
Quanto, infine, al profilo delle spese di giudizio, si ritiene vi siano giusti motivi per disporre l’integrale compensazione delle spese processuali tra le parti, ai sensi dell’art. 92, comma 2, c.p.c., in assenza di un criterio guida indicato dalla giurisprudenza di legittimità che sino ad oggi non si è pronunciata giudicando in ordine alla portata del comma V dell’art. 1138 c.c.
Trib. Trento, sent., 06.10.2025, n. 712