1.Con il primo motivo di appello l’appellante deduce l’erroneità della sentenza in ordine alla mancata valutazione/istruttoria della normativa edilizia/urbanistica con riferimento al manufatto (violazione art. 3, lett. b, L.r. Lazio, n. 12/04) e difetto di motivazione.

Evidenzia che il diniego opposto non considerava la peculiarità del manufatto realizzato in area ricadente all’interno di un piano urbanistico attuativo.

Il motivo non è fondato.

Il provvedimento impugnato è così motivato:…«il manufatto abusivo, consistente in una nuova costruzione a destinazione non residenziale, non rientra nelle opere abusive suscettibili di sanatoria ai sensi dell’art. 2 e 3 della L.R. n. 12/2004, inoltre lo stesso ricade in area soggetta a vincolo paesaggistico, pertanto, non sanabile alla luce di quanto sancito dall’art. 32, comma 27 lettera d) della L. 24/11/2003 n. 326 e ribadito dalla Regione Lazio con parere prot. n. 48299/2008, acquisito agli atti del Comune di Gaeta con prot. n. 47627 del 21/11/2008»

Il richiamato parere della Regione Lazio rileva che nelle aree interessate da vincoli paesaggistici il rilascio del titolo in sanatoria, ai sensi del c.d. terzo condono, è ammissibile esclusivamente per i c.d. abusi formali, che abbiano comportato la realizzazione delle opere c.d. minori, ossia di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria (tipologie nn. 4, 5, 6, dell’Allegato I al d.l. n, 269 del 2003, convertito con modificazione dalla l. n. 326 del 2003).

Con la sentenza n. 26660/2025 la Corte di Cassazione ha affermato che l’art. 32, comma 27, lett. d), del D.L. n. 269/2003 preclude la condonabilità delle opere realizzate in aree soggette a vincolo (idrogeologico, paesaggistico o ambientale), se realizzate in assenza o difformità dal titolo abilitativo e non conformi agli strumenti urbanistici.

In particolare, il citato comma 27 dispone:

“Fermo restando quanto previsto dagli articoli 32 e 33 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, le opere abusive non sono comunque suscettibili di sanatoria, qualora:……d) siano state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici.

Ai sensi del comma 26 della stessa norma, il terzo condono si applica solo agli interventi edilizi minori (manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo di cui ai nn. 4, 5 e 6 dell’Allegato I al decreto), ma esclude le nuove costruzioni, anche qualora il vincolo non comporti inedificabilità assoluta.

Il Consiglio di Stato – con la sentenza n. 6140/2021 – ha chiarito che l’art. 32 del D.L. n. 269/2003 introduce un regime più restrittivo rispetto ai precedenti condoni disciplinati dalla legge n. 47/1985 e dalla legge n. 724/1994.

Il terzo condono non si applica, dunque, quando ricorrono contestualmente due condizioni: che l’abuso interessi immobili ricadenti in aree vincolate per legge statale o regionale, a tutela di interessi ambientali, paesaggistici o idrogeologici (incluse le falde acquifere, i parchi e le aree protette), e che l’intervento sia stato realizzato in assenza o difformità dal titolo edilizio e non risulta conforme agli strumenti urbanistici vigenti.

Di recente, con sentenza n. 785 del 25 gennaio 2024, il Consiglio di Stato ha affermato che l’applicabilità del c.d. “terzo condono” in riferimento alle opere realizzate in zona vincolata è limitata alle sole opere di restauro e risanamento conservativo o di manutenzione straordinaria, su immobili già esistenti, se e in quanto conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici.

Nel provvedimento impugnato vi è un esplicito richiamo alla circostanza per la quale le opere ricadevano in zona “TI – Fascia costiera ad alto valore paesistico”, disciplinata dall’art. 33 del testo coordinato delle N.T.A. del P.T.P., sub-ambito 14”, è presente il richiamo al P.T.P.R. e al fatto che le opere ricadevano in area classificata sottozona “Paesaggio naturale agrario”, ex art. 22 delle N.T.A. del testo coordinato delle N.T.A. del P.T.P.R.

Condivisibilmente dunque il Tar ha osservato: Per quanto riguarda la consistenza dell’opera – tettoia chiusa ove erano ubicati due lavandini e due w.c., con realizzazione di due “box doccia” a servizio del parcheggio per camper – si rammenta che la qualifica di pertinenza urbanistica è applicabile soltanto ad opere di modesta entità e accessorie rispetto ad un’opera principale, quali ad esempio piccoli manufatti per il contenimento di impianti tecnologici “et similia”, ma non anche opere che, dal punto di vista delle dimensioni e della funzione, si connotino per una propria autonomia rispetto all’opera cosiddetta principale e non siano coessenziali alla stessa, tale cioè che non ne risulti possibile alcuna diversa utilizzazione economica (per tutte: TAR Lombardia, Mi, Sez. II, 18.10.21, n. 2267). Nel caso di specie, la realizzazione di una tettoia, quale nuovo volume, deve essere configurata come un intervento di nuova costruzione e non di natura pertinenziale (TAR Lombardia, Mi, Sez. II, 8.11.19, n. 2348), a nulla rilevando, per quanto detto in precedenza, la sua destinazione non residenziale.

2.Con il secondo motivo di appello l’appellante deduce – Erroneità della sentenza – Eccesso di Potere – Violazione Di Legge – Incompetenza.

L’appellante ripropone il motivo di ricorso (indicato dal Tar Lazio, Latina, come terzo motivo) proposto in I grado il quale afferiva all’incompetenza del Comune di Gaeta a pronunciarsi in vece dell’Amministrazione (Regione Lazio) preposta alla tutela del vincolo.

Lamenta che il motivo era stato ritenuto erroneamente infondato dall’impugnata sentenza sul rilievo che “la valutazione espressa dal Comune circa l’inammissibilità della domanda di sanatoria, in quanto avente ad oggetto un manufatto posto in zona vincolata e perché non rientrante nei c.d. “abusi minori”, in quanto nuovo volume di evidente consistenza, rende inutile l’esame anche della richiesta di autorizzazione paesaggistica, la quale è nella sostanza “travolta” dalla non sanabilità dell’opera”

ritenendo inutile la valutazione dell’Ente preposto alla tutela paesaggistica poiché “assorbita” dalla non sanabilità dell’opera.

3.Con il terzo motivo di appello l’appellante deduce l’erroneità della sentenza in ordine alla violazione dell’art. 1, L.r. 59/1995.

Lamenta l’erroneità della sentenza con riferimento alla valutazione paesaggistica, ed all’esercizio della stessa in contrasto con il disposto dell’art. 1, della l.reg. Lazio, 19/12/1995. n. 59.

Censura la sentenza impugnata rilevando che la valutazione paesaggistica ex art. 1, L. Reg. 59/1995, non era stata preceduta né dal parere della Commissione Edilizia Integrata – C.E.I. (art. 1, 5° comma), né tantomeno dal parere del c.d. “organismo tecnico” (art. 1, 6°comma), né supportata da alcuna relazione istruttoria sottoscritta dal dirigente dell’ufficio tecnico urbanistico.

Evidenzia che detti pareri, e/o detta relazione, hanno funzione di verifica tecnica, ed essendo i medesimi (in difetto di specificazioni) obbligatori, comportano l’illegittimità della valutazione paesaggistica.

Le censure, suscettibili di trattazione congiunta, non sono fondate.

Non è corretto affermare che, nel caso in esame, il Comune di Gaeta avrebbe – in qualche misura – ‘usurpato’ le competenze regionali. Al contrario, con l’atto in data 17 novembre 2008 la Regione aveva espressamente indicato le ragioni ostative alla condonabilità di quel manufatto.

Inoltre, la LR 14/1999, art. 95 ha espressamente devoluto ai Comuni le competenze in materia di nulla-osta paesaggistici, laddove non espressamente riservati alle Regioni stesse.

Come già evidenziato, il condono edilizio non è consentito se ha ad oggetto “abusi maggiori” (cioè abusi riconducibili a quelli di cui alle tipologie 1, 2 e 3 della tabella allegata al decreto legge n. 269 del 2003) commessi in zona sottoposta a vincolo in data precedente: in tali situazioni, dunque, è inutile la richiesta del parere di compatibilità paesaggistica, posto che si versa in una situazione di divieto di condono stabilita dal legislatore (cfr. Cons. Stato, sez. VII, 21 maggio 2025, n. 4379; 15 maggio 2025, n. 4178; 6 maggio 2025, n. 3861; 24 aprile 2025, n. 3560 e n. 3553; sez. VI, 27 novembre 2023, n. 10159).

Il che depone per l’infondatezza della doglianza con cui la parte appellante lamenta il mancato esame, da parte del Comune di Gaeta, dei requisiti di sanabilità degli abusi fissati dall’art. 32, comma 27, lett. d), del decreto legge n. 269 del 2003 risultando ininfluente l’omessa acquisizione del parere dell’autorità tutoria.

Anche la giurisprudenza più risalente (cfr. Cons. Stato, sez. VI, 2 maggio 2016, n. 1664; 23 febbraio 2016, n. 735; 18 maggio 2015, n. 2518) ha costantemente affermato che, ai sensi dell’art. 32, comma 27, lett. d) del decreto legge n. 269 del 30 settembre 2003, convertito nella legge n. 326 del 24 novembre 2003, le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli sono sanabili solo se, oltre al ricorrere delle ulteriori condizioni, siano opere minori senza aumento di superficie e volume.

Pertanto, un abuso comportante la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in area assoggettata a vincolo, indipendentemente dal fatto che il vincolo non sia di carattere assoluto, non può essere sanato.

La Corte di cassazione ha confermato tale impostazione, chiarendo come non siano in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive non “minori” del medesimo allegato, anche se l’area è sottoposta a vincolo di inedificabilità relativa e gli interventi risultano conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici (cfr. Cass. pen. sez. III, 20 maggio 2016, n. 40676).

Il Giudice peraltro, correttamente, non ha affermato l’assoluta non condonabilità di qualunque abuso realizzato in area vincolata, ma che (anche a fronte di abusi potenzialmente condonabili, come quelli realizzati in aree interessate da piani attuativi) possono comunque operare autonome cause ostative al condono.

4.Con l’ultimo motivo di appello l’appellante deduce l’erroneità della sentenza sul profilo relativo all’art. 2, lett. a) L. r. 12/04 e alla circolare 7 dicembre 2005, n. 2699 del ministero delle infrastrutture e trasporti.

Lamenta che erroneamente la sentenza impugnata avrebbe dichiarato (genericamente, e senza concreto riferimento alle contestate argomentazioni formulate dal Comune di Gaeta): a. – irrilevante che il manufatto abbia destinazione non residenziale considerando le «sopravvenienze normative come pure di vincoli di inedificabilità sorti successivamente alla realizzazione dell’abuso ed alla presentazione della relativa domanda»; b. – che detta opera sia da ritenersi «intervento di nuova costruzione e non di natura pertinenziale (…), a nulla rilevando, per quanto detto in precedenza, la sua destinazione non residenziale».

Anche questa censura non è fondata.

Le previsioni di cui alla stessa legge regionale n. 12/2004, certamente più rigide e afflittive rispetto alle omologhe disposizioni nazionali del c.d. “terzo condono” di cui al decreto legge n. 269/2003, art. 32, comma 27, hanno superato il vaglio di costituzionalità (Corte Cost., sentenza n. 181/2021).

In ogni caso, la medesima legge regionale n. 12/2004 fa espressamente salvo l’art. 32, comma 27 del decreto legge n. 269/2003, di modo che, come chiarito per costante giurisprudenza, “non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai numeri 1, 2 e 3 dell’allegato 1 alla citata legge n. 47 del 1985 (c.d. abusi maggiori), realizzate su immobili soggetti a vincoli (per quanto qui rileva) idrogeologici e paesaggistici, a prescindere dal fatto che (ed anche se) si tratti di interventi conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici e al fatto che il vincolo non comporti l’inedificabilità assoluta dell’area” (Cons. Stato. VI, n. 2157/2024).

L’appello deve essere, pertanto, respinto.

Le spese seguono la soccombenza.

CONSIGLIO DI STATO, VII – sentenza 09.10.2025 n. 7922