1. Il primo motivo deduce la violazione dell’art. 1117 c.c., per aver la Corte di merito ritenuto indimostrato il diritto di parcheggio sull’area oggetto di causa, nonostante le risultanze dell’atto di acquisto dell’immobile, del regolamento condominiale, della scrittura privata del 28.03.1995 e del verbale di assemblea del 29.09.1995.

Il motivo è inammissibile.

La Corte di appello ha riconosciuto il solo diritto di passaggio carrabile ai condomini proprietari dei garage, escludendo quello di parcheggio, poiché, ferma la condominialità dell’area dichiarata con sentenza d’appello n. 189/1982, nessun diritto esclusivo di uso in favore del dante causa dei ricorrenti trovava riscontro nel rogito di acquisto o nell’atto di provenienza, come già statuito con la sentenza del Tribunale n. 7845/1995.

La sentenza ha anche spiegato che già con la pronuncia n. 189/1982 era stata stabilito che la norma del regolamento condominiale, nella parte in cui poneva a carico dei proprietari dei garage le spese del passo carrabile, si giustificava per il fatto che tale facoltà di transito era attribuita solo condomini proprietari dei garage, essendo collegata alle limitazioni di uso dello spazio comune, senza riconoscere a questi ultimi un diritto esclusivo di parcheggio, che, in effetti, costituendo una vera e propria servitù sul bene comune, avrebbero richiesto il consenso scritto di tutti i condomini (art. 1108, comma terzo, c.c.).

A tali rilievi nulla oppone il ricorso, elencando il contenuto dei rogiti, della scrittura del 28.3.1995 e del verbale assembleare del 29.9.1995, senza nulla replicare alla sentenza di appello quanto all’esistenza di un giudicato contrario e alla circostanza che il dante causa dei ricorrenti non poteva vantare alcun diritto sull’area, del quale potesse disporre a favore dei successivi acquirenti.

La censura sollecita semplicemente un nuovo esame dei titoli di provenienza e degli atti successivamente adottati, senza alcuno sviluppo argomentativo delle ragioni di critica alla decisione impugnata.

2. Il secondo motivo denuncia l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, per aver la sentenza trascurato che le pronunce nn. 189/1982 e 7845/1994 erano precedenti alla scrittura privata del 28.03.1995, che aveva riconosciuto l’esistenza del diritto di parcheggio, atto cui aveva prestato adesione il Condominio con la delibera del 29.9.1995.

Il motivo è inammissibile.

La pronuncia di appello è confermativa di quella di primo grado senza che il ricorrente abbia indicato eventuali soluzioni difformi riguardo alle questioni in fatto, decisive per la causa.

Il motivo appare insufficientemente dettagliato ai sensi dell’art. 366 c.p.c., non superando la preclusione sancita dall’art. 348 ter commi IV e V c.p.c. (Cass. 26774/2016; Cass. 5947/2023; Cass. 26934/2023).

Il fatto asseritamente omesso appare, inoltre, valutato.

La Corte di merito ha escluso che la delibera avesse dato luogo alla costituzione di una servitù, affermando che la scrittura privata del 28.3.1995 conteneva una semplice autorizzazione ad occupare temporaneamente l’area per realizzare un accesso pedonale secondario in favore di un condomino, non il diritto di parcheggio, sicché neppure la successiva delibera conforme costituito il diritto rivendicato dalla ricorrente.

3. Il terzo motivo deduce la violazione dell’art. 1102 c.c., per aver la Corte di merito ritenuto legittima la delibera che introduceva un divieto assoluto di uso della parte comune.

Il motivo è infondato.

La delibera condominiale ha regolato il diritto di accesso carrabile e ha proibito a tutti i condomini il diritto di parcheggiare, senza introdurre un divieto assoluto di utilizzo del bene.

Tale regolazione non ha ecceduto dai limiti che incontra il potere deliberativo dell’assemblea, potendo essa regolare l’uso delle parti comuni, con la facoltà di imporre limitazioni più restrittive alle facoltà concesse dall’art. 1102 c.c. (Cass. 2114/2018; Cass. 27233/2013).

Le determinazioni collegiali che introducono una limitazione dell’uso del cortile come parcheggio si limitano a renderne più ordinato e razionale l’uso paritario secondo le rispettive circostanze (cfr. Cass. 6573/2015, Cass. 9877/2012). Si è già affermato che non è affetta da nullità la delibera adottata dall’assemblea condominiale che vieti l’uso carrabile ed il posteggio su tutta la parte dell’area antistante l’immobile comune, poiché non preclude l’uso diverso di tale porzione agli altri comproprietari (Cass. 13677/2022; Cass. 7385/2023). La possibilità dei comproprietari di usare un’area comune a parcheggio, tranne il caso che sia costituita in forma specifica ed autonoma come diritto di servitù, costituisce solo una facoltà di uso del bene connesso al diritto di comproprietà e rimane pertanto sottoposta alla disciplina dell’uso del bene comune adottata dalla maggioranza dei condomini.

Il ricorso è respinto, con aggravio delle spese.

Si dà atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Cass. civ., II, sent., 15.09.2025, n. 25227