1. La ricorrente Città di Nettuno agisce dinanzi a questo T.A.R per l’accertamento e la declaratoria del grave inadempimento dei resistenti Fiori Eliana, Fiori Pierina, Fiori Anna Rosa, Fiori Elisa, Fiori Alessandro, Di Meo Valeria, Vera Giovanni e Fiori Ferdinando alle obbligazioni previste dalla Convenzione di lottizzazione stipulata con il Comune di Nettuno (rep. 17373, racc. 8778 n. 536 del 1.12.1993), e consistente nella mancata realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria e nella conseguente cessione gratuita delle aree destinate alla realizzazione di tali opere, identificate in catasto della Città di Nettuno al Foglio 27, particelle nn. 2254, 2272, 1776, 2259, 2255, 2257,2261, 2279, 2276, 2270, 2267,2268, 1959, 1752, 2262, 1781, 2258, 1783, 2256, 1782, 1753, 2260, 2275.

Chiede altresì accertarsi il diritto della Città di Nettuno al conseguimento del diritto di proprietà delle predette aree con la conseguente emissione nei confronti dei resistenti ed in favore della Città di Nettuno, della sentenza ex art. 2932 c.c. recante il trasferimento coattivo a titolo gratuito delle anzidette aree, con ordine di rilascio delle stesse; e, in via gradata, la condanna dei resistenti all’esecuzione in forma specifica degli obblighi previsti dalla Convenzione rimasti inadempiuti.

2. Il ricorso è affidato ai seguenti motivi di doglianza:

“1. Violazione dell’art. 1372 c.c., dell’art. 1218 c.c., dell’art. 28 L. 1150/1942 nonché degli artt. 3, 4 e 5 della Convenzione registrata in data 1.12.1993 (Rep.17373, Racc 8778). Applicazione degli art. 1453 c.c. e 2932 c.c.” per non aver gli odierni resistenti, lottizzanti e/o loro successori, adempiuto agli obblighi relativi alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria ed alla cessione della proprietà delle aree dove le medesime avrebbero dovuto insistere, pur vincolati dalla citata convenzione e dall’atto d’obbligo del 26.01.1994 ad essa collegato relativi agli oneri di urbanizzazione;

“2. Violazione degli artt. 1175 c.c., 1366 c.c. e 1375 c.c. nonché dei principi di correttezza e buona fede nell’attività interpretativa ed esecutiva della Convenzione” per aver i resistenti, con la lamentata condotta omissiva, beneficiato dell’approvazione del Piano di Lottizzazione presupposto alla Convenzione realizzando unicamente ed integralmente il loro interesse privato, in spregio del concorrente interesse pubblico.

3. In data 2 marzo 2020 i resistenti si sono costituiti formalmente in giudizio e, con memoria del 14 maggio 2025 hanno chiesto il rigetto del gravame, sollevando in via preliminare l’eccezione di prescrizione dei diritti ed obbligazioni scaturenti dalla Convenzione del 1993.

4. In data 10 giugno 2025 parte ricorrente ha depositato memoria ex art. 73 c.p.a.; parte resistente ha depositato memorie di replica il 19 giugno 2025.

6. Alla pubblica udienza dell’11 luglio 2025 il ricorso è stato discusso e poi trattenuto in decisione.

7. Il ricorso è infondato.

7.1. Assume valore assorbente lo scrutinio della questione decisiva per il giudizio odierno, e cioè della durata temporale degli obblighi previsti nelle Convenzione in esame.

7.2. Sull’argomento si sono registrati nel tempo diversi orientamenti giurisprudenziali, di seguito sinteticamente riportati nella loro evoluzione.

7.2.1. Ebbene, un primo orientamento, inizialmente prevalente ha affermato un principio di ultrattività e imprescrittibilità degli obblighi di cessione assunti dai privati a mezzo di convenzioni urbanistiche (Cons. Stato, Sez. IV, n. 4278/2014 e n. 3672/2018) e di atti unilaterali d’obbligo.

Secondo questa impostazione, la richiamata ultrattività dei detti obblighi verrebbe a giustificarsi in ragione dell’esigenza di un governo del territorio “improntato all’interesse pubblico, essendo inconcepibile ammettere che un imprenditore privato possa godere dei profitti di una lottizzazione a danno della collettività, il che avverrebbe se egli potesse sottrarsi all’obbligo di fornire gli spazi occorrenti per l’urbanizzazione primaria e secondaria, che nel modello delineato dalla legge urbanistica non rappresentano una qualunque controprestazione ma un elemento strutturale caratterizzante e imprescindibile condizione di legittimità della lottizzazione” (Cons. Stato, Sez. IV, 26 agosto 2014 n. 4278 e Id., 14 giugno 2018 n. 3672).

7.2.2. Un secondo orientamento, attualmente prevalente in giurisprudenza, ha però innanzitutto contrastato la tesi dell’ultrattività delle convenzioni di lottizzazione a seguito della loro scadenza, sul presupposto che: “non può attribuirsi alle lottizzazioni convenzionate l’efficacia di condizionare a tempo indeterminato la pianificazione urbanistica futura, e tale termine va mutuato dall’art. 16, comma 5, 1. 17 agosto 1942, n. 1150, concernente i piani particolareggiati” (tra le più recenti Consiglio di Stato, Sez. II, n. 4479/2019).

Di conseguenza, è stata quindi affermata la natura perentoria ed essenziale del termine decennale di durata degli obblighi stessi, valorizzando la natura imperativa dell’art. 16 della L. n. 1150/42 nella parte in cui stabilisce che: “Col decreto di approvazione sono decise le opposizioni e sono fissati il tempo, non maggiore di anni dieci, entro il quale il piano particolareggiato dovrà essere attuato e i termini entro cui dovranno essere compiute le relative espropriazioni”.

L’impostazione è stata estesa dal costante orientamento della giurisprudenza amministrativa alle convenzioni urbanistiche, richiamando il successivo art. 28 della medesima L. n. 1150/1942 nella parte in cui prevede: “L’autorizzazione comunale è subordinata alla stipula di una convenzione, da trascriversi a cura del proprietario, che preveda: …. 3) i termini non superiori ai dieci anni entro i quali deve essere ultimata la esecuzione delle opere di cui al precedente paragrafo”. E infatti, secondo la giurisprudenza: “Le convenzioni di lottizzazione, in quanto assimilabili ai piani particolareggiati, sono assoggettate al termine massimo decennale di efficacia stabilito dall’art. 16, l. n. 1150 del 1942; decorso tale termine, il Comune riacquista il potere – dovere di dare un nuovo assetto urbanistico alle porzioni del comparto non realizzate; nell’esercizio del qual potere l’Amministrazione non è vincolata alle previsioni rimaste inattuate della convenzione urbanistica scaduta” (di recente, in argomento, TAR Marche, Sez. I, n. 568/2023) .

7.3. Questo più convincente filone interpretativo, a sua volta, sembra essersi sviluppato dando vita a due diverse prospettive.

7.3.1. Secondo una prima e più radicale impostazione, dalla perentorietà del termine decennale di scadenza delle convenzioni discendono sia la nullità di eventuali e successive proroghe, sia la perdita di ogni potere dispositivo della P.A., con il conseguente annientamento di ogni obbligazione pur prevista dalla convenzione in capo ai privati lottizzanti.

Tale conclusione fonda sul presupposto secondo cui: “il Piano di lottizzazione ha durata decennale, di talché decorso infruttuosamente il suddetto termine lo strumento attuativo perde efficacia (Cons. Stato Sez. VI 20/1/2003 n. 200; idem 25/7/2001 n. 4073). La tesi della dedotta ultrattività delle previsioni del Piano di lottizzazione decennale, pure fatta valere, va disattesa in quanto la prosecuzione degli effetti delle previsioni urbanistiche di secondo livello oltre il detto termine decennale confligge con la finalità sottesa alla fissazione del termine de quo coincidente con l’esigenza di assicurare effettività e attualità alle previsioni urbanistiche, non potendo le lottizzazioni convenzionate condizionare a tempo indeterminato la pianificazione urbanistica futura ..” (Consiglio di Stato, Sez. IV n. 8384/2010).

7.3.2. La seconda e più recente articolazionepur partendo dalla medesima affermazione della perentorietà del termine di scadenza, con il corollario della conseguente nullità di ogni pattuizione di successiva proroga oltre il decennio, approda ad un diverso e più diffuso esito secondo il quale tuttavia “La scadenza del termine per l’ultimazione dell’esecuzione delle opere di urbanizzazione previste in una convenzione urbanistica non fa venire meno la relativa obbligazione, mentre proprio da tale momento, inizia a decorrere l’ordinario termine di prescrizione decennale, ai sensi dell’art. 2946 c.c.; infatti, la scadenza della convenzione di lottizzazione riguarda l’efficacia del regime urbanistico introdotto dalla convenzione e non anche gli effetti obbligatori che la stessa convenzione va a produrre tra le parti, con la conseguenza che le parti possono anche oltre il termine di scadenza esigere l’adempimento degli obblighi che la controparte si è assunta con la convenzione stessa, quali la corresponsione di somme a titolo di oneri o la realizzazione di opere di urbanizzazione ” (Consiglio di Stato, Sez. IV, n. 8006/2021).

Di conseguenza, sulla scorta delle considerazioni ormai invalse nella giurisprudenza prevalente: “Una volta scaduti i termini di validità …, l’esercizio di ogni azione legale per l’adempimento delle obbligazioni ivi contenute risulta prescritto se non esercitato entro il successivo termine di dieci anni” (ex multis, Cons. Stato, Sez. IV, 14 maggio 2019 n. 3216; Sez. IV, n. 5358/2022; Sez. II, n. 8006/2022).

Il sistema così ricostruito “assume così anche una compiuta logicità, consentendo, tra l’altro, nei dieci anni successivi alla scadenza della convenzione, la proposizione delle varie azioni a tutela -in particolare- dell’Amministrazione, tra cui quella prevista dall’art. 2932 c.c. (ex multis T.A.R. Lombardia Milano, sez. II, n. 2710/2019; Consiglio di Stato., sez. IV, n. 4107/2010)”. (Tar Molise, Sez. I, sentenza n. 344/2023).

7.4. Il Collegio intende aderire al secondo e prevalente orientamento del Consiglio di Stato, appena esposto, secondo cui, “una volta scaduti i termini di validità della convenzione urbanistica o del diverso termine stabilito dalle parti, l’esercizio di ogni azione legale per l’adempimento delle obbligazioni ivi contenute risulta prescritto se non esercitato entro il successivo termine di dieci anni” (Consiglio di Stato, sez. IV, 14 maggio 2019 n. 3216, Id. sez. IV, 16 luglio 2021, n. 5358; Id. sez. II, 1 dicembre 2021, n. 8006; dello stesso avviso è anche T.A.R. Campania – Salerno sez. II, 31 marzo 2025 n. 316).

7.5. Le conseguenze sull’odierna vicenda desumibili dalla chiarita impostazione esegetica conducono a riconoscere la fondatezza della censura relativa all’estinzione per prescrizione del diritto invocato dal Comune.

Infatti, l’analisi delle risultanze di causa restituisce l’intervenuta prescrizione degli obblighi: la data di stipula della Convenzione di lottizzazione del 1 dicembre 1993, ed il successivo atto d’obbligo del 26 gennaio 1994, costituiscono la base per il calcolo del termine decennale di prescrizione ex art. 2946 cc, né, dagli atti di causa, emergono atti interruttivi della stessa.

8. Le residue doglianze ed eccezioni possono essere assorbite, stante il dirimente rilievo della censura accolta.

9. La complessità delle questioni trattate e il recente consolidarsi dell’orientamento giurisprudenziale conduce il Collegio a disporre l’integrale compensazione delle spese di giudizio.

TAR LAZIO – ROMA, V QUATER – sentenza 11.09.2025 n. 16207